1、約定應(yīng)盡量詳盡房屋買賣合同均為格式合同,雖然有的只是一方負(fù)有的義務(wù),但需對(duì)方配合的也應(yīng)約定明確。如戶籍遷移、家具電器的處理、各類表計(jì)的數(shù)字確認(rèn)等。這些事宜有的是附隨義務(wù),有的是構(gòu)成能否順利履約的重要前提條件。若約定不明,往往會(huì)產(chǎn)生爭議。
2、貸款時(shí)間應(yīng)充裕如需辦理貸款的應(yīng)注意,要在簽訂買房合同時(shí)預(yù)留充裕的時(shí)間。因?yàn)楦縻y行審批發(fā)放貸款的流程、條件、時(shí)間均有不同,這些都并非個(gè)人可以掌控的,如果留有時(shí)間,那在一家銀行獲貸不成的情況下,就有時(shí)間向另一家銀行尋求貸款。
3、條款應(yīng)留有余地具體磋商合同條款時(shí),對(duì)于重要的合同義務(wù),如約定履行的期限、違約金、解除合同的條件應(yīng)當(dāng)明確之外,其他條款的約定,應(yīng)有一個(gè)合理的緩沖期,以彌補(bǔ)和挽救合同于萬一。如果沒有任何挽救或回旋余地,就被動(dòng)了。同時(shí),一旦進(jìn)入訴訟也很難平衡雙方的利益。
4、收集保存好證據(jù)注意保留雙方履約過程中的證據(jù)很關(guān)鍵。在相信對(duì)方的同時(shí),不能失去防備而不保留證據(jù)。實(shí)際上收集和保留履約過程中證據(jù)的行為,是明智的也是必需的,也可為日后爭議的解決帶來主動(dòng)和便利。如某項(xiàng)事情商量好后,應(yīng)簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議,包括如有其他告知事宜,都應(yīng)通過掛號(hào)信函的方式進(jìn)行溝通。
5、履約應(yīng)相互配合在正常情況下,交易的相對(duì)方一般不會(huì)是騙子,故在履約中應(yīng)當(dāng)誠實(shí)信用,在沒有確鑿證據(jù)證明對(duì)方有惡意的情況下,應(yīng)當(dāng)善待和善解對(duì)方。對(duì)于對(duì)方履約中出現(xiàn)的困難或障礙,也應(yīng)給予積極的配合,為履約共同創(chuàng)造條件。如果緊守自己的權(quán)利,忽視他人利益或困難,而容易造成交易的擱置,引發(fā)矛盾,增加履約的成本。
房屋買賣合同的主要訂立內(nèi)容:
(1)當(dāng)事人的基本情況;
(2)房屋的坐落、種類、間數(shù)、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、面積、附屬設(shè)備等;
(3)房屋價(jià)款數(shù)額、計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等,有國家統(tǒng)一價(jià)格的,應(yīng)執(zhí)行國家法定價(jià)格,沒有統(tǒng)一價(jià)格的,由買賣雙方參照評(píng)估價(jià)格自行議定;
(4)付款的時(shí)間方式等;
(5)房屋竣工及交付的日期;
(6)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶、登記及其他手續(xù)的有關(guān)規(guī)定;
(7)違約責(zé)任;
(8)其他當(dāng)事人約定的事宜,如合同生效的條件,對(duì)不可抗拒事件處理等;
(9)合同的簽訂日期、地點(diǎn)、簽字人等。
房產(chǎn)買賣合同無效的情形
1、房地產(chǎn)分離出賣,合同無效。
由于房屋是建筑在土地上的,為土地的附著物,具有不可分離性,因此,房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí),該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人,或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),買受人可以提出這種買賣合同無效。
2、產(chǎn)權(quán)主體有問題,合同無效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的,其買賣行為一般無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的,必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí),須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出賣共有房屋的,其買賣行為一般認(rèn)定無效。
3、侵犯優(yōu)先購買權(quán),合同無效。
房屋所有人出賣共有房屋時(shí),在同等條件下,共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的,共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無效。
4、非法轉(zhuǎn)讓,合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓(含買賣)下列房地產(chǎn):
①司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
②依法收回土地使用權(quán)的;
③權(quán)屬有爭議的;
④法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
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