房屋預(yù)售雖然是一種可行的銷(xiāo)售方式,但如果管理不善,極易導(dǎo)致投機(jī)行為,損害消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)益。為此,《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(以下全書(shū)簡(jiǎn)稱(chēng)《城市房地產(chǎn)管理法》)專(zhuān)門(mén)對(duì)房屋預(yù)售的條件作出了規(guī)定。根據(jù)該法第四十五條第一款的規(guī)定,房屋預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
第一,已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書(shū)。此項(xiàng)規(guī)定是商品房預(yù)售的基礎(chǔ)。因?yàn)橹挥型恋厥褂脵?quán)是合法的,在土地上所建的房屋才能合法地進(jìn)入流通領(lǐng)域,從而達(dá)到預(yù)售的目的。
第二,持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項(xiàng)規(guī)定是房屋開(kāi)工建設(shè)的前提。城市任何建設(shè)項(xiàng)目都得置于城市的總體規(guī)劃之下,房屋建設(shè)也不例外。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃,領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開(kāi)工建設(shè)。
第三,按提供預(yù)售的房屋計(jì)算,投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此項(xiàng)規(guī)定是房屋預(yù)售的關(guān)鍵性問(wèn)題。
第四,向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。
二、房屋預(yù)售一般應(yīng)經(jīng)過(guò)以下步驟:
第一,預(yù)售人領(lǐng)取土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
第二,預(yù)售人辦理預(yù)售登記,領(lǐng)取預(yù)售許可證;
第三,預(yù)售人同預(yù)購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同;
第四,預(yù)售合同登記備案;第五,房屋交付后,辦理產(chǎn)權(quán)登記。
三、商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書(shū);
(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;
(四)取得商品房預(yù)售許可證。
依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定,商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在具備前三個(gè)條件的情況下,向市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)或房地產(chǎn)行政主管理部門(mén)申請(qǐng)《商品房預(yù)售許可證》,取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得者,不得進(jìn)行商品房預(yù)售活動(dòng)。
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