房屋預售雖然是一種可行的銷售方式,但如果管理不善,極易導致投機行為,損害消費者的正當權益。為此,《中華人民共和國城市房地產管理法》(以下全書簡稱《城市房地產管理法》)專門對房屋預售的條件作出了規定。根據該法第四十五條第一款的規定,房屋預售應當符合下列條件:
第一,已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書。此項規定是商品房預售的基礎。因為只有土地使用權是合法的,在土地上所建的房屋才能合法地進入流通領域,從而達到預售的目的。
第二,持有建設工程規劃許可證。此項規定是房屋開工建設的前提。城市任何建設項目都得置于城市的總體規劃之下,房屋建設也不例外。房地產開發企業只有在其建設項目符合城市規劃,領取建設工程規劃許可證后才能開工建設。
第三,按提供預售的房屋計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期。此項規定是房屋預售的關鍵性問題。
第四,向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。
二、房屋預售一般應經過以下步驟:
第一,預售人領取土地使用證、建設工程規劃許可證;
第二,預售人辦理預售登記,領取預售許可證;
第三,預售人同預購人簽訂商品房預售合同;
第四,預售合同登記備案;第五,房屋交付后,辦理產權登記。
三、商品房預售應當符合下列條件:
(一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書;
(二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;
(三)按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已經確定施工進度和竣工交付日期;
(四)取得商品房預售許可證。
依據《城市商品房預售管理辦法》的規定,商品房預售實行許可證制度。房地產開發企業在具備前三個條件的情況下,向市、縣人民政府建設行政主管部門或房地產行政主管理部門申請《商品房預售許可證》,取得《商品房預售許可證》。未取得者,不得進行商品房預售活動。
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