【期房抵押】淺析期房抵押的效力

基本案情

1995年7月18日，**公司與**公司簽訂《房屋預售合同》，約定**公司向**公司預購皇府別墅10套，并詳細約定了根據工程進度分期支付房款的具體辦法、交房日期、房屋質量、保修期限及違約責任等事宜。之后，雙方對《房屋預售合同》進行了公證，并辦理了預售合同登記。

1995年3月，**公司與某銀行簽訂《抵押借款合同》，約定：**公司向某銀行貸款1300萬元，**公司以上述10幢別墅作為借款的抵押擔保。之后，雙方向房地產登記部門申請抵押登記，在辦理抵押登記過程中，經**公司要求，**公司向登記部門出具證明和承諾書，稱**公司對上述期房擁有完全的產權和處置權。同年12月，房地產登記部門向某銀行出具了《房地產其他權利證明》。

1995年11月，**公司無力向**公司支付約定的第二期房款，雙方于1996年1月簽訂《終止房屋預售合同協議》，約定：終止雙方于1995年7月18日簽訂的《房屋預售合同》，房產由**公司收回。1996年2月，**公司與**公司致信房地產管理部門及公證處，稱：因**公司無力支付購房款，雙方要求終止《房屋預售合同》。

1998年4月21日，**公司向法院提起本案訴訟，請求確認**公司與某銀行簽訂的《抵押合同》無效。

爭議觀點

**公司認為，**公司將《房屋預售合同》作為權利證明與某銀行簽訂抵押合同，侵犯了其合法權益;房屋尚未建成，沒有產權證書，其抵押依法無效;**公司無權處分該房產。

**公司未答辯。

某銀行認為，其與**公司簽訂的抵押合同經登記部門登記，抵押合同有效。

法理分析

一、本案系期房抵押糾紛

本案**公司與某銀行簽訂的抵押合同，系以正在建設中的房屋為標的設立的抵押，為期房抵押。該抵押設定時，抵押標的物尚未形成。期房抵押的標的物是在設定抵押時尚未建成，未實際交付使用，亦未辦理權屬證書的在建房屋。

需要指出的是，有學者認為期房抵押是對房屋期待權所設立的抵押，認為抵押人對房屋所有權享有期待權，因此期房抵押是對房產期待權的抵押。筆者對此持不同觀點。抵押權屬于物權，物權法定是物權法的基本原則。我國《擔保法》規定，抵押是指債務人或第三人不轉移對特定財產的占有，而將該財產作為債權的擔保，在債務人不履行債務時，債權人有權按法律規定以該財產折價或以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。根據此規定，抵押權的客體應為特定的物，而非權利，對抵押物的優先受償是抵押權的權利內容，而期待權是請求權，屬于債權范圍。因此，設立期房抵押時，房屋雖然尚未完全建成，法律認可的房屋所有權尚未形成，但該在建房屋亦是民法意義上的“物”，期房抵押系設立于期房之上，而非設立在對期房所享有的期待權之上。

二、本案期房抵押的效力

1990年建設部《城市房屋產權產籍管理暫行辦法》第18條規定：凡未按照本辦法申請并辦理房屋產權登記的，其房屋的取得、移轉、變更和他項權利的設定，均為無效?！冻鞘蟹康禺a管理法》第48條規定：房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。由于期房處于建設之中，無法辦理產權登記，根據上述規定，期房不能進行抵押。建設部1997年公布的《城市房地產抵押管理辦法》第三條第四款規定：本辦法所稱預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。該辦法首次對此做出了肯定規定。1995年施行的《擔保法》對此雖沒有明確規定，但在該法所列舉的不得抵押的財產中，并沒有禁止期房的抵押。

以上就是律霸網小編為你介紹的關于期房抵押擁有怎樣的效力的法律知識，凡未按照本辦法申請并辦理房屋產權登記的，其房屋的取得、移轉、變更和他項權利的設定，均為無效。《城市房地產管理法》第48條規定：房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。