一、商品房價格是怎么形成的
這是房屋買賣合同中最重要的條款之一。房屋的價款一般都是購房者和銷售者在簽訂房屋買賣合同之前就已經協商完畢的,在簽訂正式房屋買賣合同時只需要核對一下價款是否一致即可。付款方式則關系到價款折扣,以及購房者的承受能力,甚至購買意向。目前的個人商品房買賣活動中,有80%以上的人是選擇自行支付一部分房價款,其余部分以申請銀行個人住房抵押貸款(即通常人們所說的“按揭”)的方式支付。這樣,是否能夠申請到銀行貸款,成為許多購房者購房行為的前提。
《示范文本》中給出了3種計價方式,同時,購房者與開發商在此之外還自行約定其他方式。目前房地產市場中的計價方式通常為按建筑面積計,也有一些開發商采用按套計價的方式,但多用于尾房銷售。
這里有必要談一下在房屋買賣過程中經常出現的幾個面積概念的差別。建筑面積,包括套內建筑面積和公共部位與公用房屋分攤建筑面積(下稱“公用分攤面積”)兩部分。套內建筑面積,即購房者獨自使用的建筑面積,由套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積三部分構成。而普通購房者通常所關心的使用面積實際上就是套內使用面積,與開發商在銷售房屋時告知您的套內建筑面積是兩回事,并且是少于套內建筑面積的。
通常購房者所計算的使用率是指套內使用面積與建筑面積的比例。因此,當購房者向銷售人員咨詢使用率是多少時,一定要明確雙方使用的是否為同一計算標準。否則,購房者會發現,一套所謂“使用率”達到80%以上的房屋,在刨除了套內墻體面積和陽臺建筑面積之后,也許就只有75%左右了。
二、買房時怎么處理面積誤差
面積差異是目前房地產交易中產生糾紛的一大因由。因為目前的房屋銷售主要是以預售方式為主,一是對開發商的投入要求較小,二則購房者通常可以享受到較大的優惠。但是,預售時的面積是在圖紙上測出來的,與實際完工的房屋面積肯定會存在誤差。大多數的開發商都會盡量準確預測,在施工過程中盡力控制誤差大小,但也有個別開發商出于某種目的,利用這種誤差為自己謀取不當利益。
對于購房者而言,對房價款的承受能力、對房屋的使用規劃等都是以房屋面積為基礎的,面積的變動有可能導致超出購房者的承受能力,或是使原先的使用規劃落空。那么如何在實際存在的誤差與購房者的合法利益之間選擇一個中間道路呢??對于開發商,首先應在圖紙預測時盡量準確,在施工過程中盡力控制,使誤差的產生降到最低程度。對于購房者,如果想避免面積誤差,最好的方法莫過于購買(準)現房,實地的考察是勝于任何口頭承諾和憑空想象的。如果購房者仍然要選擇期房,則只能是與開發商就此問題進行事先約定。
《示范文本》的一大特色就是傾向于保護購房者的利益,《示范文本》第5條關于“面積確認及面積差異處理”的規定就極大地體現了這一特色。該條第2款明確將面積誤差比以3%為分界線,3%以內的,雙方據實結算房價款;超出的,購房者有權選擇退房,不退房的,規定了于購房者相對有利的處理方式。
當然,買賣雙方也可以選擇不采用《示范文本》中給出的處理方式而自行進行約定。這樣,開發商就被推人了一個為難的境地。
在實踐中,如果選擇《示范文本》給出的處理方式,不少開發商自然是心有不甘,尤其是對于其中面積縮水時要將少于3%的部分雙倍返還買受人的規定,更是感到不可接受。
上述可知,商品房價格是如何形成的。房屋的價款一般由購房者和銷售者在簽訂房屋買賣合同之前就已經協商完畢的,在簽訂正式房屋買賣合同時只需要核對一下價款是否一致即可。付款方式則關系到價款折扣,以及購房者的承受能力,甚至購買意向。更多法律問題,律霸網提供專業法律咨詢服務。
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