商品房包銷中的法律關系

在商品房包銷中，存在著內部和外部兩個方面的關系，內部即為開發商與包銷人之間的關系，可以界定為包銷關系;外部關系為開發商和包銷人與購房人之間的關系。內部和外部兩個方面的關系可以概況為三種法律關系：

1、開發商與包銷人之間的包銷關系，

2、開發商和包銷人與購房人之間的買賣關系，

3、包銷人與購房人之間的關系。

商品房包銷中法律關系怎么看

1.開發商與包銷商之間的包銷關系

開發商以包銷基價，將自己開發已經建成并符合銷售條件的房屋或者是尚未建成但符合預售條件的期房，交由包銷商以開發商的名義進行銷售，在包銷期滿后，包銷商對未銷售的房屋按照合同約定的包銷價格購買。這一法律關系實際上包括兩個階段兩層關系：

第一階段：在包銷期限內，包銷商根據包銷合同對商品房享有銷售權、賣價權和獲取包銷基價與實銷價之間差價的權利。即在包銷期限內，開發商將自己一定數量的商品房的預售權或出售權轉讓包銷商專營，取得一定的包銷價，把銷售價與包銷價的差價利益的風險同時轉移給包銷商。在這一階段，包銷商以開發商的名義進行房屋銷售，如果房屋全部銷售出去，那么開發商與包銷商之間的法律關系就截止到此;

第二個階段：在包銷期限屆滿，包銷商如未將包銷的商品房全部售出，則按合同的約定付清全部包銷款，剩余的商品房則由包銷商承購。但是如果沒有銷售完畢，而在包銷商與開發商之間又沒有其他約定的，那么開發商與包銷商之間就會發生買賣關系。但是就商品房包銷的整體狀況來看，我們認為包銷應該認為是開發商與包銷商之間的一種交易行為,當事人的行為都是相互獨立的，而且雙方都是為了自己的利益而行為，所以是一種交易關系。

2.開發商與購房者之間的買賣關系

從商品房交易關系來看，能夠出售房屋的是房地產開發商，在形式上包銷人也必須以開發商的名義進行銷售，所以在形式上，或者說對于買受人來說，是與開發商簽定商品房買賣合同的。享有售房主體資格的是商品房的所有人，即開發商，雖然由于包銷合同的約定，具體出售商品房簽訂合同是由包銷商與購房者實際完成的，但從形式上看商品房的買賣雙方應為開發商與購房者，包銷商是以開發商的名義進行有關法律行為的。

3.包銷商與購房者之間的法律關系

實際上，包銷商與購買者之間是沒有直接的法律關系的，它們之間的接觸只是包銷商以開發商的名義與購買者簽定合同。但是包銷商并不是該買賣合同的當事人，以開發商的名義與購買者簽定合同，這只是包銷商實現或履行包銷合同的約定的義務而已。所以，購買者與包銷商是沒有直接的買賣法律關系。

但由于買賣行為是由包銷人與開發商共同完成的，即包銷人推銷房屋、聯系購房人，進行的是過程行為，開發商與買受人訂立買賣合同，進行的是結果行為，同時，售房款分為兩部分，基價部分由開發商所得，超出基價部分由包銷人所得。因此，包銷人在買賣合同中是一個重要的參與人。更重要的是，在包銷期間，無論是開發商的宣傳和承諾行為，還是包銷人的宣傳和承諾行為都會對購房人產生很大影響，如果因此發生糾紛，責任歸屬問題就是一個實際而難斷的問題。

商品房包銷有什么法律特征

1、代理說

這種觀點認為，“包銷行為符合民法中關于代理行為的一般特征。根據民法學的一般原理，代理是代理人在代理權范圍內，以被代理人的名義獨立與第三人為法律行為，由此產生的法律效果直接歸屬于被代理人的法律制度。”?在商品房包銷中，開發商將商品房的全部或部分讓包銷人獨家代理銷售，在包銷中是以開發商的名義對外銷售，購房人也是與開發商簽訂購房合同，銷售商品房的法律后果也由開發商對外負責，這就符合民法理論中關于代理的定義。因此，包銷是一種代理行為，而且是一種特殊代理行為。因為，包銷人的代理責任相對于其他代理方式是更加嚴厲的、代理的權限更為廣泛、代理的風險相對于一般代理也更大。

“有學者根據民事法律行為相關理論將代理說具體分為附條件的代理行為說和附期限的代理行為說。”?附條件的代理行為說實際上是一種附解除條件的代理行為。所附條件為，若包銷期限屆滿仍未全部售出商品房，則由包銷人全部購入，同時代理權終止。附期限的代理行為說是指以雙方約定的包銷期限為終期的代理行為，在約定的終期到來時代理權終止。

2、買賣說

這種觀點認為，商品房包銷的最終后果往往是包銷人購入房屋，且在包銷人開始銷售之前，包銷人與開發商已就房屋買賣的價格達成協議，只是該協議是一種附條件的民事法律行為，即當包銷人未完全售出協議范圍內的房屋時，協議產生法律效力，包銷人需購入所有剩余未售出的房屋。“從民法理論來分析，買賣合同在實際上有兩種含義：其一，買賣合同是出賣人轉移財產所有權給買受人，買受人向出賣人支付價款的合同;其二，買賣合同是出賣人轉移其財產權(包括財產所有權和其他各種財產權)給買受人，買受人向出賣人支付價款的合同。

一般認為，第一種含義的買賣合同，即轉移一定實物的財產所有權的合同為實物買賣;第二種含義的買賣合同，除實物買賣外，還包括權利買賣。”依該理論，商品房包銷行為屬于第二種含義的買賣，當開發商與包銷人簽訂了包銷協議后，開發商實際上喪失了對協議范圍內房屋的銷售權利，同時也是間接地轉移了這些房屋的所有權，即無論包銷人是否能成功將房屋售出，這些房屋的所有權最終都將轉移，只是這種所有權移轉的對象是不確定的，只有等到包銷期限屆滿才能最終確定。至于為何采取包銷的形式而不直接采用買賣的形式主要是因為在現行的法律制度下，包銷人自身不能直接從事商品房買賣，只能借助開發商的名義進行銷售。此外，包銷人也不愿意通過轉賣商品房來增加買賣環節(兩次買賣)，避免了兩次征稅的情況。從包銷人自身的實力上看，包銷人一般資金規模不大，實力有限，不愿先期投入全部買房資金，而是參與到一次買賣中，購入開發商的銷售權，既減少買賣環節，又減少資金投入，從而實現與開發商的專業分工和利潤共享。

有學者在買賣說的基礎上，將包銷行為明確定義為特殊買賣行為，認為其包銷行為是直接買賣與間接買賣的結合。“具體可分為三種情況：第一，如在包銷期限內，包銷房全部售出，則包銷人與開發商之間的買賣關系因包銷代理行為的完成而一并完成，間接買賣則代替了直接買賣。第二，如在包銷期限內，包銷房全部未售出，則包銷人與開發商之間的買賣關系因包銷行為的不發生而直接完成，由包銷人直接買進全部包銷房。第三，如在包銷期限內包銷房部分售出，則售出部分的包銷房是通過包銷來間接完成包銷人與開發商之間的買賣關系;而剩余部分的包銷房則按包銷協議的約定，由包銷人從開發商手中直接完成買賣關系，雙方辦理包銷房的買賣手續。”

3、兩合行為說

持這種觀點的人認為，包銷行為是一種動態過程，包銷人與開發商的法律關系處在動態變化過程中，如果包銷人將房屋全部出售，則包銷人與開發商所發生的法律關系僅僅是代理關系;如果包銷人只是將房屋部門售出，那么包銷人還存在購入房屋的責任，此時包銷人則是作為買方與開發商發生了買賣法律關系。因此，商品房包銷既不是一種單純的代理行為，也不是只存在買賣行為，而是一種兼具代理和買賣特性的新型民事法律行為，不能簡單地用一種法律行為來定義包銷行為。

4、“無名合同說”

這種觀點也是學者提出的一種最新的觀點，認為當前經濟生活的繁雜性和多樣性使得法律的規制無法面面俱到，因此沒有必要一定要將包銷合同歸屬于哪一類合同。《合同法》在規定了有名合同的同時，也承認了無名合同存在的合法性，只要雙方的意思表示真實，內容不違反法律的禁止性規定，那么合同就可以成立。對于無名合同應當參照?當事人的意思自治原則和合同目的，適用與該合同相近似的有名合同的法律規定處理，沒有近似的有名合同的，則根據《合同法?》第八條的規定，適用《合同法》的原則和民法原理處理。該觀點還認為，包銷行為其實是一個復合行為，是多個民事法律行為的復合，不同階段會呈現出不同的行為特征，因此我們只需要根據包銷行為所處的階段，具體分析該階段的行為特性來加以適用法律，而無須一定要將包銷行為歸為哪一種行為，這樣反而會引起法律適用上的錯誤。

綜上所述我們可以清楚知道，商品房包銷其實就是包銷商買入房產進行銷售，而且存在的法律關系包括了開發商與包銷人之間的包銷關系，開發商和包銷人與購房人之間的買賣關系，以及包銷人與購房人之間的關系。如果您還有其他不清楚的地方，請咨詢律霸網的專業律師，他們會為您解答。