一、期房轉讓有什么風險
1、一房二賣的風險。
由于下家與上家只簽訂了一份買賣合同,又不能象普通期房預售那樣通過合同網上備案和預告登記,因此下家難以阻止上家一房二賣,在這樣的情況下,只有一方會最后取得房屋產權,而另一方只能向上家索賠。
2、合同解除的風險。
也有這樣的做法:下家支付一筆差價補償款給上家后,由上家與開發商解除預售合同,再由下家與開發商直接簽訂預售合同,這樣就由下家直接和開發商建立買賣合同關系,這樣下家可以少交稅。但是,上家與開發商的合同解除后,開發商可以將房屋另行售與他人而不用承擔任何責任。尤其在房價上漲較快時,下家要防止開發商另售他人。
3、逾期交房的風險。
如果還未交房,那么在上家與下家簽訂的買賣合同中很可能不能確定交房時間,何時能交房取決于工程進度。當然,盡管下家與開發商并沒有訂立合同,但下家仍然可以自己的名義根據開發商與上家簽訂的預售合同追究開發商的逾期交房的違約責任。不過,這必須有兩個前提:一是上家已向開發商付清了房款,二是上家將期房轉讓給下家的情況已通知了開發商。
4、逾期辦證的風險。
由于下家僅取得預售合同的債權,而房屋的預告登記權利人卻是上家,因此要直接辦出下家的產證收要先將上家預售合同和預告登記撤銷,否則只能在上家取得產證后再過戶給下家。如前所述,這樣會產生較多稅收,一旦雙方在這些問題上產生分歧,下家的產證就會拖延。開發商的大產證逾期辦出,也會導致上家的小產證延期,同樣造成下家的產證延期。
二、期房轉讓的條件有哪些
期房轉讓的條件一:沒有辦理商品房預售登記的商品房預售合同轉讓比較簡單。開發商、買受人、受讓人協商一致后,解除買受人與開發商原先簽訂的預售合同,再由新的受讓人與開發商另簽一份商品房買賣合同即可,不須經過房屋主管部門的批準和履行預售商品房轉讓程序。
期房轉讓的條件二:如果預售合同已經在房屋主管部門進行了商品房預售合同登記,那么。商品房預售合同轉讓需要符合下列條件才可以辦理:
1、符合當地法律、法規的要求,允許預售轉讓的可以轉讓、不允許預售轉讓的不得轉讓。這個要求需要查閱當地房地產轉讓管理辦法。例如《深圳經濟特區商品住宅外銷管理辦法》規定:預售的外銷商品住宅,未取得房地產證之前,不得轉讓。
2、商品房預售合同合法有效。最高人民法院民1996(2)號文件第28條規定:商品房預售合同無效的,商品房預售轉讓合同,一般也應認定為無效。
3、預售房屋尚未實際交付。
4、預購人履行了預購合同約定的義務。預購人沒有履行預購合同的義務時,預購人無權轉讓該預售房屋。在商品房預售合同轉讓中,債務轉讓應當征得預售人的同意;如果預購人擅自轉讓,預售人享有合同解除權,并可以要求預購人承擔締約過失責任。同時,我國法律嚴禁買空賣空、倒賣合同的行為,不允許利用預售合同轉讓做變相期貨交易。
5、簽訂商品房預售轉讓合同。無需簽訂新的預售合同。
另外,北京市的商品房預售轉讓,根據北京市人民政府關于修改《北京市城市房地產轉讓管理辦法》的決定第四十四條的規定:預購人在預售合同登記備案后、商品房竣工前轉讓其預購的商品房的,按照下列規定辦理:
1、未付清預售商品房預售合同約定的總價款的,預購人應當取得房地產開發企業同意;
2、已付清預售商品房預售合同約定的總價款的,預購人應當將其轉讓預購商品房的情況書面通知房地產開發企業。
以上知識就是小編對“期房轉讓有什么風險”問題進行的解答,期房轉讓的風險包括一房二賣的風險、合同解除的風險、逾期交房的風險、逾期辦證的風險等,受讓人需要防范這些風險的產生。讀者如果需要法律方面的幫助,歡迎到律霸網進行法律咨詢。
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