違反商品房認購協議的責任有哪些
雙方在簽訂認購書后,存在購房者拒絕與開發商簽訂預售合同、開發商“撕毀”認購書而以更高的價格賣給第三人等兩種可能。由于大多數認購書主要是通過定金方式約束雙方當事人,因此,若房地產開發商或者購房人拒絕按照認購書約定簽訂商品房預售合同,均應依據定金罰則,違約方無權請求返還定金或其應向對方當事人雙倍返還定金。
實踐中,一旦房地產開發商違反認購書而拒絕訂立商品房預售合同,并違反預約將認購書中約定的房屋出賣給第三人,在房價上漲時,其就會從中獲取額外的利益,而該利益的獲得可以說是違法所得。根據任何人不得從其自身的不法行為中獲得利益的法理,顯然違約方利益的獲得與該法理相違背。而絕大多數認購書只規定定金條款,沒有對違約責任及其計算方法予以明確約定。而此時違約方給相對方造成的損失,主要還是房屋價格上漲或下跌所產生的差價。因此,僅僅用定金罰則是無法彌補守約方損失的。如果司法實踐中僅僅按照定金罰則處理該類行為,不僅無法彌補守約方的損失,也會在客觀上不能有效制約違反認購書的惡意行為,不利于鼓勵誠信交易秩序的建立。根據《合同法》第一百零七條、第一百一十三條的規定,從預期利益的角度出發,在一方當事人違反認購書的情形下,應當就違約方的違約行為給相對方造成預期利益的損失進行賠償,但鑒于雙方僅處于預約階段,購房者未全額支付對價,從利益平衡和公平原則出發,違約方應該就相對方的機會損失進行賠償。對于具體的賠償標準,因法律和相關司法解釋均未作出明確規定,法官可行使自由裁量權,從制裁違約和平衡利益出發,綜合考慮守約方的履約情況、違約方的過錯程度、合理的成本支出等因素,酌情作出判定。
商品房認購書有哪些陷阱
(一)開發商在給買受人提供的認購協議書中,一般對預售商品房描述不清,沒有將對買受人的重要承諾寫入該協議,只是一個簡單的樓號,為將來買賣合同的成功簽訂增加了困難,給買受人套上了一個不平等的枷鎖,也為開發商逃避責任留下了伏筆。
(二)在認購協議中,開發商往往注明了買受人對商品房買賣合同及其補充協議均已“閱悉”。這顯然是開發商玩的文字游戲,對買受人是不公平的,同時違反了民法上的誠實信用原則。商品房買賣合同適用國家指定的文本合同,交易雙方根據實際情況寫入商定內容。既然商品房買賣合同尚不存在,其內容自然無從談起,又哪里來的“均已閱悉”呢?明眼人一看便知,這是開發商為維護自己的利益而不顧消費者的合法權利,甚至以此要挾消費者,進行強買強賣。
(三)在認購協議書中開發商往往還會規定,因購房者原因未能簽訂商品房買賣合同的,定金不予退還。但開發商提供的認購協議書中一般都未規定由于開發商的原因導致買賣合同不能簽訂所應承擔的責任,也未規定哪些情況導致買賣合同不能簽訂是屬于買房人的責任,哪些情況屬于開發商的責任。這些違反了交易的公平原則。
違反商品房認購協議的責任有哪些?簽訂商品房認購協議后又違反相關內容,當事人是需要為自己的行為承擔法律責任,提醒大家要清楚協議里面的違約條款。對于違反商品房認購協議要去追究責任,來律霸網進行詳細的咨詢,本網律師會為你詳細解答。
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