如何取得商品房預(yù)售證(《合同法》有效期限截止于2020年12月31日)
商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)商將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人,由承購(gòu)人向房地產(chǎn)商支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。
房地產(chǎn)開發(fā)具有投資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn),房地產(chǎn)開發(fā)商為了加快房地產(chǎn)融資,盡快收回開發(fā)建設(shè)的資金,提高資金的使用效率,實(shí)行滾動(dòng)開發(fā),普遍采用了商品房預(yù)售這一房地產(chǎn)交易形式。但商品房預(yù)售具有較大的同險(xiǎn)性和投機(jī)性,容易產(chǎn)生損害購(gòu)房者合法利益的現(xiàn)象。為了規(guī)范商品房預(yù)售行為,加強(qiáng)商品房預(yù)售管理,保障購(gòu)房人的合法權(quán)益,《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商取得《商品房預(yù)售許可證》的條件也做了具體規(guī)定。這些規(guī)定包括:
(一)房地產(chǎn)商已付全部土地使用權(quán)出讓金,取是土地使用權(quán)證書。這是為了防止房地產(chǎn)商非法占用國(guó)有土地或集體土地來進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和交易,保證購(gòu)房者購(gòu)房后確定能得到所購(gòu)房屋的全部產(chǎn)權(quán)。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。房地產(chǎn)商未能取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,其建設(shè)工程就不一定符合城市規(guī)劃的要求。對(duì)嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的,城市規(guī)劃行政主管部門會(huì)責(zé)令其停止建設(shè)。
(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,房地產(chǎn)開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。這一規(guī)定是要求房地產(chǎn)開發(fā)商確實(shí)能夠保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最終完成,不至于因施工進(jìn)度問題而影響購(gòu)買預(yù)售商品房的購(gòu)房者按照合同約定得到所購(gòu)房屋,同時(shí)也是為了防止房地產(chǎn)商炒賣地皮牟暴利。
(四)房地產(chǎn)開發(fā)商要向市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。這一規(guī)定也是為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)售行為。市、縣人民政府房地產(chǎn)行政部門在向房地產(chǎn)商頒發(fā)《商品房預(yù)售許可證》時(shí),可根據(jù)上述規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)售商品房的資格進(jìn)行審查。
(五)為了確實(shí)保障預(yù)售商品房承購(gòu)人的合法權(quán)益,房地產(chǎn)開發(fā)商還應(yīng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在簽訂合同之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到房屋所在地縣級(jí)以上人民政府房增長(zhǎng)管理部門和土地管理部門辦理商品房預(yù)售登記手續(xù)。預(yù)售的商品房交付使用后,購(gòu)房人應(yīng)及時(shí)持有關(guān)憑證到縣級(jí)上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
(六)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商未辦理《商品房預(yù)售許可證》、挪用商品房預(yù)售款項(xiàng)以及款按規(guī)定辦理備案和登記手續(xù)等違法行為,將予以處罰,可由房地產(chǎn)管理部門處以警告,責(zé)令停止預(yù)售,責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù),吊銷《商品房預(yù)售許可證》等處罰,并可處以罰款。
(七)商品房預(yù)售所得款項(xiàng),秘須用于有關(guān)的工程建設(shè)。
(八)商品房預(yù)售的,商品房預(yù)色人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題,由國(guó)務(wù)院規(guī)定。
購(gòu)買了無預(yù)售證的商品房怎么辦
開發(fā)商售賣商品房,首先要向相關(guān)管理部門辦理預(yù)售登記,取得《商品房預(yù)售許可證》,沒有預(yù)售許可證的商品房是不能預(yù)售的。如果開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證,就將商品房進(jìn)行買賣,則開發(fā)商與買房人簽訂的商品房買賣合同應(yīng)該是無效的,買房人可以要求宣告合同無效。若開發(fā)商在與買房人簽訂合同時(shí)本已告知還未取得預(yù)售許可證的事實(shí),則買房人對(duì)購(gòu)買行為應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任,在要求合同無效的同時(shí),只能要求開發(fā)商返還購(gòu)房款及利息,無權(quán)要求損失賠償;而如果開放商沒有告知,隱瞞了該事實(shí),那么買房人除了可要求開發(fā)商返還購(gòu)房款和利息外,還可主張雙倍賠償。
《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定,商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得《商品房預(yù)售許可證》。
民法典生效之前的規(guī)定:最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條,出賣人訂立商品房買賣合同時(shí),具有下列情形之一,導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失,并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任:
(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);
(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
律師稱,商品房在沒有獲得預(yù)售許可證的情況下,開發(fā)商向購(gòu)房者收取的意向金、定金等收費(fèi)行為均是違規(guī)的,屬于變相預(yù)售。
根據(jù)《商品房銷售管理辦法》:不符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。不符合商品房銷售條件,向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的,處以警告,責(zé)令限期改正,并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。
至于情節(jié)嚴(yán)重的,相關(guān)部門會(huì)介入,進(jìn)一步調(diào)查處置。
以上內(nèi)容就是相關(guān)的回答,如果自己需要取得商品房預(yù)售證的話,那么一般需要經(jīng)過相關(guān)部門的審查通過之后才可以得到的,其間對(duì)自己的主體工程,以及土地證和營(yíng)業(yè)執(zhí)照等等進(jìn)行檢查,如果您還有其他法律問題的可以咨詢律霸網(wǎng)相關(guān)律師。
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王軍,大連律師,中華律師協(xié)會(huì)會(huì)員,大連律師協(xié)會(huì)會(huì)員,遼寧北方明珠律師事務(wù)所律師,王軍律師具有經(jīng)濟(jì)師、綜合統(tǒng)計(jì)和合同管理員的從業(yè)經(jīng)驗(yàn),工作作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn),思維敏捷,知識(shí)結(jié)構(gòu)多元,綜合素質(zhì)強(qiáng),法學(xué)理論功底深厚,經(jīng)驗(yàn)豐富。 王軍律師的專業(yè)領(lǐng)域涉及民事、刑事、商事、經(jīng)濟(jì)、行政、勞動(dòng)以及非訴訟業(yè)務(wù),大連律師王軍具有在國(guó)營(yíng)企業(yè)多年的工作經(jīng)驗(yàn),積累了豐富的社會(huì)閱歷、多年律師執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和良好的人際溝通能力,形成了王軍律師對(duì)案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)和法官審理思 路準(zhǔn)確的判斷;對(duì)客戶理解、尊重、關(guān)懷的交往技巧,練就了其對(duì)每一個(gè)當(dāng)事人的耐心、細(xì)心、恒心和責(zé)任心。正是憑著這份對(duì)律師事業(yè)的執(zhí)著追求,王軍律師贏得了越來越多的當(dāng)事人的信任和贊譽(yù)。 王軍律師的執(zhí)業(yè)格言:不輕易承諾,不隨便放棄,真誠(chéng)對(duì)待身邊的每個(gè)人,認(rèn)真做好眼前的每件事!
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