商品房轉(zhuǎn)賣后面積差價款應(yīng)退還給誰

案例回顧：商品房轉(zhuǎn)賣獲知面積有差?初始買受人要求差價訴上法庭

2011年1月31日，孫某與**公司簽訂商品房買賣合同，約定購買**公司開發(fā)建設(shè)的商品房一套。合同中載明的房屋銷售面積為148.12平方米，合同約定若房屋實(shí)際面積與銷售面積出現(xiàn)誤差，則每平方米價格保持不變，按照實(shí)際面積調(diào)整總房價，多退少補(bǔ)。2016年底，費(fèi)某有意購買孫某的此套房屋，在合同磋商過程中，費(fèi)某發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際面積只有142.03平方米，后兩人達(dá)成二手房買賣合同，并于2017年1月一起到房管部門辦理了房屋交易手續(xù)。二人在房管部門簽訂的房屋買賣協(xié)議書上載明房屋的建筑面積為142.03平方米(即實(shí)際面積)。

后孫某以房屋實(shí)際面積比銷售面積減少為由，訴上法庭要求**公司退回面積差價款。

但費(fèi)某在法庭上作為第三人認(rèn)為，他是該房屋現(xiàn)在的所有權(quán)人，房屋面積縮水，受損失的是他，雖然在房管部門是按照實(shí)際面積簽訂了買賣協(xié)議，但那是為了取得房屋產(chǎn)權(quán)證不得已的行為，所以面積差價款應(yīng)該退還給他。

法院判決：房屋轉(zhuǎn)賣不影響先前買賣關(guān)系?孫某應(yīng)獲賠償

人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告孫某與被告**公司之間是商品房買賣合同關(guān)系，雙方均應(yīng)依據(jù)合同的約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。現(xiàn)房屋實(shí)際面積較約定面積減少6.09平方米，因雙方已在合同中就出現(xiàn)面積誤差的解決方式作出了約定，該約定對雙方均有拘束力，因此**公司應(yīng)依約定向?qū)O某承擔(dān)退還面積差價的責(zé)任。孫某是否將房屋轉(zhuǎn)賣他人，并不影響其與**公司業(yè)已存在的買賣合同關(guān)系，也不影響其依據(jù)合同繼續(xù)向**公司主張權(quán)利，**公司也不能因房屋被轉(zhuǎn)賣而免除自己的合同責(zé)任。

律師說法：先后買受人根據(jù)不同合同主張權(quán)利

商品房買賣合同和二手房買賣合同是兩個不同的法律關(guān)系，分別對應(yīng)著不同的權(quán)利義務(wù)主體。當(dāng)房屋的實(shí)際面積與合同約定的銷售面積出現(xiàn)誤差的時候，根據(jù)合同相對性原則，只有直接的合同當(dāng)事人之間可以主張權(quán)利或承擔(dān)義務(wù)。

房屋是否轉(zhuǎn)賣，并不影響初始買受人依據(jù)合同主張權(quán)利。同時，如果在二手房的買賣關(guān)系之中，房屋的實(shí)際面積比二手房買賣合同約定的面積小，二手房買賣合同的買受人也可根據(jù)二手房買賣合同要求二手房的賣方賠償自己損失。

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