【案情】

2009年8月27日系爭房屋權利轉移登記至周某名下，房屋用途為居住。2013年5月10日李某(承租方、乙方)與周某(出租方、甲方)簽訂了《上海市商品房租賃合同》一份，約定甲方將房屋出租給乙方。合同第二條“租賃用途”中約定：乙方向甲方承諾，租賃該房屋作為小龍蝦店使用。合同另約定了租賃期限為2013年5月18日至2014年5月17日，月租金為9000元、保證金為18000元等。該合同簽訂后，周某按約向李某交付了系爭房屋。2014年5月17日李某、周某就系爭房屋重新簽訂了《上海市商品房租賃合同》，租賃用途不變，租賃期限為2014年5月18日起至2016年5月17日，第一年月租金為10500元，第二年月租金為11500元，保證金第一年為21000元，第二年為23000元。截止至2014年5月19日李某支付了保證金共計21000元，并付清了2014年7月17日之前的所有租金。2014年7月18日李某從系爭房屋內遷出并將鑰匙返還給周某。

后李某等以系爭房屋為居住用房，因工商單位查處無法繼續經營，而雙方合同中明確租賃用途是開小龍蝦店，為經營之用為由，提起訴訟：

1.要求判令李某、周某雙方于2013年5月10日、2014年5月17日簽訂的《上海市商品房租賃合同》無效;

2.判令周某返還保證金21000元并返還2014年5月18月至2014年7月17日的租金21000元。而周某則堅持認為系爭房屋的租賃合同合法有效，李某提前解除合同，故其有權沒收李某保證金。

【審判】

一審法院認為，合法登記的房屋信息屬政府公開信息，所以李某、周某就系爭房屋建立租賃合同時，李某對于系爭房屋的性質是知道或者應當知道的事實，故李某、周某雙方簽訂的《上海市商品房租賃合同》應屬于當事人真實意思表示。李某出租給周某的房屋屬合法房屋，雙方建立的租賃合同所涉標的物不具有違法性，李某、周某合同中約定的“作為小龍蝦店使用”是李某租賃房屋后承諾的用途，居住用房是否可以營業應屬于行政部門管轄范圍，李某以其實際使用房屋用途為由要求宣告合同無效，提出的返還租金和保證金的訴訟請求無法律依據。一審法院遂判決：駁回李某的訴訟請求。

一審判決后，李某不服，提起上訴認為，1.周某故意隱瞞系爭房屋為住宅用房不能用作經營的事實，屬于欺詐;2.根據物權法第七十七條及上海市相關法律規定，業主不得違反法律、法規將住宅改成經營性用房，而根據合同法第五十二條規定，周某惡意違反法律強制性規定，隱瞞房屋性質，故雙方租賃合同應當認定為無效;3.即便合同有效，但因為周某明知其房屋性質，但仍將該房屋作為經營性用房出租，并按照經營性用房收取租金，其對合同的無法履行存在過錯，因而應當承擔相應的違約責任。周某則辯稱：在雙方簽訂房屋租賃合同時，就向李某出示了系爭房屋的產權證明。李某在經營長達一年多的時間里，一直未提出異議。此外，因為李某經營小龍蝦存在噪音、油煙擾民行為，才被小區其他業主向工商機關投訴舉報，導致其被工商機關查處，故不同意李某的上訴請求。

二審法院認為，周某明知其房屋性質為居住，仍將其作為商鋪出租給李某用作小龍蝦經營，并按照商鋪標準收取租金，致使承租人在經營過程中，被工商機關告知該房屋不能用于經營，從而無法實現合同目的。因而，周某對合同目的無法實現應當承擔一定的責任。后經過二審法院調解，當事人雙方達成和解協議，周某退還李某租房保證金1萬元，并當場支付完畢，李某撤回本案上訴。

【評析】

隨著我國社會經濟的不斷發展和城市化進程的加快，對商業經營場所的需求也日益加劇。而經營場所作為經營成本的重要組成部分，住宅商用就成為一些經營者為降低經營成本所選擇的一種方式。然而，住宅商用改變了房屋的設計用途，違反了國家的規劃目的，受到相關法律法規的限制，并由此引發大量的糾紛?！白≌逃谩狈课葑赓U合同糾紛所存在的爭議主要有以下幾點：1.“住宅商用”房屋租賃合同的效力界定;2.“住宅商用”房屋租賃合同的撤銷理由及行使限制;3.“住宅商用”房屋租賃合同履行不能的救濟舉措及法律后果。

一、“住宅商用”房屋租賃合同的界定及糾紛類型

依照建設部《房地產統計指標解釋(試行)》的規定，房屋按照用途分類，可以分為“住宅”、“商業、金融和信息用房”等八大類。而“住宅”，是指“專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍(包括職工單身宿舍和學生宿舍)等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，也不包括托兒所、病房、療養院、旅館等其它有專門用途的房屋。”“商業服務用房”，是指“各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業和為居民生活服務所用的房屋。”房屋在建造之前，必須取得建設工程規劃許可證，且必須按照批準的建筑設計方案建造，這種規劃設計方案就決定了房屋的具體用途。國家根據社會需要和發展要求，在建造審批時就決定了房屋用途，從而實現地區的合理規劃和功能定位。而住宅商用，就是指在區分所有的建筑物中，業主未經批準而擅自改變房屋用途，利用住宅從事經營性活動的行為，即城市物業業主將住宅用途的房屋改作商業用途或辦公用途的行為。

實踐中，“住宅商用”房屋租賃合同，其發生原因多種多樣。概括來說，主要有以下三種：

(1)出租人擅自改變房屋使用性質出租。出租人明知房屋性質為居住，仍將其作為商鋪出租，由此可能引發出租人的瑕疵擔保責任。

(2)雙方約定改變房屋用途。租賃雙方對房屋用途均明知，在合同中明確約定房屋用作商鋪使用。

(3)承租人未經出租人同意而擅自改變房屋用途。本案中，周某用于出租的房屋，其產權登記的房屋用途為“居住”，然在其與李某簽訂的房屋租賃合同中約定，李某承諾租賃該房屋作為小龍蝦店使用，本案屬于典型的“住宅商用”。

二、“住宅商用”房屋租賃合同的效力界定——兼論《物權法》第七十七條的立法目的

本案中，李某承租系爭房屋后，因工商查處而無法繼續經營，其以雙方簽訂的房屋租賃合同違反了《合同法》第五十二條規定及《物權法》第七十七條規定為由，要求確認租賃合同無效。因而這里有必要對《物權法》第七十七條是否構成《合同法》第五十二條第五項的“強制性規定”進行剖析。

最高人民法院奚曉明副院長在全國民商事審判工作會議上的講話《充分發揮民商事審判職能作用為構建社會主義和諧社會提供司法保障》(2007年5月30日)提到：關于合同無效的認定問題。鼓勵交易是合同法的重要精神，要謹慎地認定合同無效，人民法院審理合同糾紛案件不應產生阻礙合法交易的后果只有違反法律和行政法規的強制性規定才能確認合同無效。而強制性規定又包括管理性規范和效力性規范。管理性規范是指法律及行政法規未明確規定違反此類規范將導致合同無效的規范。

此類規范旨在管理和處罰違反規定的行為，但并不否認該行為在民商法上的效力，效力性規定是指法律及行政法規明確規定違反該類規定將導致合同無效的規范，或者雖未明確規定違反之后將導致合同無效，但若使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益的規范。此類規范不僅旨在處罰違反之行為，而且意在否定其在民商法上的效力。

因此，只有違反了效力性的強制性規范的，才應當被認定為無效。而最高人民法院民一庭負責人就《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》答記者問時明確指出：(1)應當首先在準確判斷相關法律、行政法規的強制性規定是否為效力性強制性規定基礎上，才能認定合同是否無效。(2)嚴格限定無效合同的范圍，僅將違法建筑物租賃合同、轉租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經出租人同意的轉租合同認定為無效。(3)在遵循法律規定精神的基礎上，適用寬嚴適當的原則，確定合同效力，目的就是在盡量維持合同效力的基礎上，促進社會資源的有效利用，保障房屋租賃市場的健康發展。因而，房屋租賃合同違反強制性規定，并非必然引起合同的無效，還要視違反規定的具體情況來判斷。

《物權法》第七十七條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意?！庇杏^點認為，該條就是法律對住宅商用明確限制，也是實踐中認定“住宅商用”房屋租賃合同無效的依據所在。而《物權法》第七十七條之所以對住宅商用進行限制，主要是從以下幾個因素考慮：

(1)導致小區公共設施使用緊張，造成了相鄰業主的利益受到不同程度干擾，影響了鄰里之間的和睦;

(2)改變了小區的秩序和環境，增加了社區環境的不穩定因素，容易產生安全隱患;

(3)改變了城市功能定位，使城市規劃目標難以實現。

該條主要是從物權法中建筑物區分所有權原理和民法中相鄰關系原理出發，從而對建筑物區分所有權人進行一定條件的限制。主要目的在于保障業主具有良好的居住環境和品質，以及社會管理的秩序不受經營行為的影響、干擾。

最高人民法院日前制定了《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條又對“有利害關系的業主”進行了明確限定，主要是指“本棟建筑物內的業主”。我們可以看出，《物權法》并未對住宅商用采取完全禁止的態度，只要經有利害關系的業主同意，業主可以將住宅改變為經營性用房。該條可以看作授權性規定，授予有利害關系業主同意權，但即使其利害關系業主不同意，其可以依據該條規定，主張排除妨害、財產損害賠償，但對房屋租賃合同的效力不應產生影響。因而，《物權法》第七十七條并非效力性強制性規定，承租人并非利害關系業主，如其僅以房屋租賃合同違反了該條規定為由，要求確認合同無效，不應支持。

本案中，一審法院正是基于此認為，李某與周某間房屋租賃合同系雙方的真實意思表示，且系爭房屋是合法的，不違反法律的其他規定，故合同應合法有效。至于居住用房可否出租后用于經營，則屬于行政部門管轄范圍，不應當由法院再認定，從而駁回了李某要求確認合同無效的訴請。

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