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寧波
購房者行使不安抗辯權需異常謹慎
許某遂致電該公司，表示如果情況屬實，他將停止付款。房地產公司則向許某保證一定能夠按時交房。許某聽了不放心，遂停止付款。后該房地產公司延期一個月交房。該公司要求許某承擔逾期付款的違約責任。許某認為自己沒有違約，而是行使不安抗辯權，并反過來要求房地產公司承擔逾期交房的違約責任，雙方爭執不下。為此，記者采訪了遼寧律師：
根據我國法律的相關規定，在當事人互負債務且有先后履行順序的情況下，負有先履行義務的一方有確切證據表明另一方喪失或者可能喪失履行債務能力時，先履行方可暫時中止履行，通知對方在合理期限內提供擔保。若對方未能在合理期限內提供適當的擔保，中止履行一方可解除合同。先履行一方所享有的這項權利，法律上稱為不安抗辯權。《中華人民共和國合同法》第68、69條具體規定了不安抗辯權的行使條件。這里所說的“喪失或者可能喪失履行債務能力”，是指義務人根本不能履行義務，而不包括義務人遲延履行義務的情形。例如在本案中，某房地產開發公司的義務是交房，如果該公司完全沒有交房的可能，才可以稱之為喪失履行債務的能力，法律上稱之為“履行不能”。許某作為先履行義務人，只有在能夠提供確切的證據證明該房地產公司喪失或者可能喪失交房的能力時，才可能行使不安抗辯權，中止付款，并且在對方不能提供履行擔保的情況下有權解除合同。而本案中，配套工程受阻影響的是該房地產公司能否按時交房，而不能據此斷定該公司完全無法交房，也就是說這一情形可能導致的是遲延履行，而不是履行不能。因此許某中止支付房款的行為不符合不安抗辯權行使的法律要件，其遲延付款的行為構成違約，應按照合同約定支付剩余房款及違約金。而該房地產公司逾期交房的行為亦屬違約，也應當按照合同的約定，支付從2009年7月1日至7月30日止合同約定的逾期交房違約金。
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