一、怎么依照不安抗辯權處置抵押物

一般來說，抵押權人只有在債務到期而債務人無法償還債務時，才可以行使抵押權，由拍賣抵押物所得優(yōu)先受償。但有些情況下，抵押權人可以提前行使抵押權，以使自己的債權免遭風險損害。

根據(jù)《個人住房貸款管理辦法》和《貸款通則》等有關法律規(guī)定，在下列情形下，抵押權人有權提前行使抵押權：

(一)抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務的;或者抵押人的合法繼承人或受遺贈人拒絕履行到期債務的;

(二)抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的;

(三)抵押人違反法律的有關規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的。

以上規(guī)定不是很全面，建議公民在簽訂房地產(chǎn)抵押合同時，應特別約定，在下列情形發(fā)生時，抵押權人可以提前行使抵押權：

(一)抵押房屋受到查封、凍結或扣押等影響的;

(二)債務人或抵押人已不能償還一般債務或其他欠債;

(三)債務人或抵押人財產(chǎn)的全部或任何重要關鍵部分，遭受或可能遭受沒收、征用或強制性收購等。

這種特別約定，對于保護抵押權人的利益，是非常有用的。

二、不安抗辯權的行使

(一)雙方當事人因同一雙務合同而互負債務。

不安抗辯權為雙務合同的效力表現(xiàn)，其成立須雙方當事人因同一雙務合同而互負債務，并且該兩項債務存在對價關系。

(二)后給付義務人的履行能力明顯降低，有不能為對待給付的現(xiàn)實危險。

不安抗辯權制度保護先給付義務人是有條件的，只有在后給付義務人有不能為對待給付的現(xiàn)實危險、危及先給付義務人的債權實現(xiàn)時，才能行使不安抗辯權。

所謂后給付義務人的履行能力明顯降低，有不能為對待給付的現(xiàn)實危險，包括：其經(jīng)營狀況嚴重惡化;轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務;謊稱有履行能力的欺詐行為;其他喪失或者可能喪失履行能力的情況。

履行能力明顯降低，有不能為對待給付的現(xiàn)實危險，須發(fā)生在合同成立以后。如果在訂立合同時即已經(jīng)存在，先給付義務人若明知此情而仍然締約，法律則無必要對其進行特別保護;若不知此情，則可以通過合同無效等制度解決。

(三)有先后的履行順序，享有不安抗辯權之人為先履行義務的當事人。

(四)先履行義務人必須有充足的證據(jù)證明相對人無能力履行債務。

(五)先履行一方的債務已經(jīng)屆滿清償期。

(六)后履行義務未提供相應擔保。

(七)中華人民共和國合同法第68條之規(guī)定。

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