【事件經(jīng)過】
近日,蓮前派出所立足轄區(qū)警情,強(qiáng)化警情監(jiān)測研判,積極開展串并偵查,抓獲一名在網(wǎng)上發(fā)布假租房信息詐騙的犯罪嫌疑人,破獲了系列租房詐騙案9起,涉案總金額達(dá)15萬余元人民幣。
5月11日,在開展每日警情監(jiān)測分析時,一條疑似租房糾紛的警情引起蓮前派出所專職情報研判民警的關(guān)注:群眾傅某報稱其于5月2日在58同城網(wǎng)上看到一則租房信息,經(jīng)與發(fā)布人吳某彬(女,45歲,廈門人)聯(lián)系看房后當(dāng)場簽下租賃合同并向?qū)Ψ睫D(zhuǎn)帳10400元租金,但過后吳某彬卻以母親摔傷無法搬出讓其延期入住等借口拖延。
民警經(jīng)比對報警人所提供的吳某彬身份信息,發(fā)現(xiàn)該人信息屬實(shí)。經(jīng)進(jìn)一步網(wǎng)上比對,民警發(fā)現(xiàn)吳某彬于5月7日用其發(fā)布租房信息的手機(jī)報警稱電動車被砸,原因也是將僑洪里7號的一處房屋租給他人引發(fā)糾紛。5月11日下午,又一名群眾林某報稱向吳某彬付了19500元租金后,發(fā)現(xiàn)該房屋已租給他人,而吳某彬卻拒不退還租金。民警經(jīng)綜合分析研判,認(rèn)定該案可能是系列詐騙案,迅速開展深入細(xì)致的調(diào)查取證。
經(jīng)調(diào)查,發(fā)現(xiàn)該房屋系公租房,房屋使用人為吳某彬的父親。民警上門查看,其父親稱該處系政府以低廉租金租給他使用的公租房,規(guī)定不得轉(zhuǎn)租,目前該房為其自己使用,并沒有要轉(zhuǎn)租。
隨后,5月12日起,陸續(xù)有多名群眾報警,矛頭直指吳某彬詐騙。民警經(jīng)對警情梳理,發(fā)現(xiàn)吳某彬從2016年3月份開始,將該房屋得租房信息分別發(fā)布在58同城網(wǎng)、廈門小魚網(wǎng)等處,以低于市場價的租金吸引他人簽訂租賃合同,一房多租,并在收到預(yù)付租金后以各種方式拖延、避而不見,在受害人催得緊時適當(dāng)退還點(diǎn)租金消除受害人顧慮,涉嫌詐騙。
民警立即開展串并案偵查,通過對吳某彬的活動軌跡進(jìn)行分析研判,鎖定吳某彬在前埔塔埔社的落腳點(diǎn)。5月13日,民警前往抓捕時卻撲了個空,吳某彬已畏罪逃離。
5月17日,民警成功鎖定吳某彬新的落腳點(diǎn)為集美區(qū)內(nèi)林村內(nèi)東里6號一帶,隨即前往抓捕。內(nèi)林村內(nèi)東里6號共有出租房屋30多間,民警在屬地派出所社區(qū)民警的緊密配合下,通過逐一摸排,成功抓獲詐騙犯罪嫌疑人吳某彬,并立即開展突審。
經(jīng)審訊,犯罪嫌疑人吳某彬交代,自己迷戀賭博,為了償還因賭博欠下的高利貸,遂在58同城網(wǎng)、小魚網(wǎng)等網(wǎng)站發(fā)布虛假的租房信息,以每月2100-2600元不等租金一房多租的方式詐騙,共計作案9起,累計詐騙金額達(dá)15萬元,所得贓款均已被揮霍一空。
目前,犯罪嫌疑人吳某彬已被依法刑事拘留,案件仍在進(jìn)一步偵辦中。
【法律解讀】
一房二賣要承擔(dān)哪些法律后果
1、從民事責(zé)任角度分析
(1)對于有效合同的當(dāng)事人
任何一個買受人都有權(quán)要求房地產(chǎn)開發(fā)商履行合同,交付房屋。而從公平合理的角度出發(fā),房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對第一買受人履行交付義務(wù),而對其他買受人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。具體而言,根據(jù)《司法解釋》第八、九條規(guī)定,未取得房屋的買受人可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
(2)對于可撤銷合同的當(dāng)事人
根據(jù)《合同法》的規(guī)定,具有撤銷權(quán)的買受人在知道或應(yīng)當(dāng)知道一房二賣情況之日起一年內(nèi)可以請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷合同,并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定,要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
(3)對于無效合同的當(dāng)事人
無效合同的善意買受人可以請求法院或仲裁機(jī)構(gòu)宣告合同無效,并根據(jù)《司法解釋》第九條規(guī)定,要求房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)返還已付購房款及利息、賠償損失、及承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
(4)二種情況下的特殊處理
第一種情況:根據(jù)《司法解釋》第七條的規(guī)定,在房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中,如果拆遷人明確以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置,那么被拆遷人享有優(yōu)先權(quán),即使后買受人已經(jīng)取得房屋并辦理登記手續(xù),其仍可以主張后買賣合同無效,請求撤銷房屋所有權(quán)登記,并要求房地產(chǎn)開發(fā)商交付房屋。
如果被拆遷人不主張上述權(quán)利,其可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
第二種情況:后買賣合同存在惡意串通的情形。根據(jù)《民法通則》、《合同法》、《司法解釋》第十條規(guī)定,善意買受人可以主張惡意串通的合同無效,即使惡意串通人已經(jīng)取得房屋并辦理了登記手續(xù),善意買受人仍可以主張其合同無效,請求撤銷房屋所有權(quán)登記,要求房地產(chǎn)開發(fā)商交付房屋。
如果善意買受人不主張上述權(quán)利,其可以要求房地產(chǎn)開發(fā)商解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失、并承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。
另外根據(jù)《民法通則》第六十一條第二款的規(guī)定:“雙方惡意串通,實(shí)施民事行為損害國家的、集體的或者第三人的利益的,應(yīng)當(dāng)追繳雙方取得的財產(chǎn),收歸國家、集體所有或者返還第三人?!币虼朔康禺a(chǎn)開發(fā)商和買受人的惡意串通行為還可能承擔(dān)追繳所得的法律后果,即雙方因惡意串通合同而取得的財產(chǎn),應(yīng)收歸國家或集體所有。
2、從行政責(zé)任角度分析
根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十九條的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)商存在一房二賣的情形時,應(yīng)處以警告、責(zé)令限期改正、并處2萬元以上3萬元以下罰款。
3、從刑事責(zé)任角度分析
房地產(chǎn)開發(fā)商一房二賣,在主觀上存在欺詐的故意,因此在具備法定情節(jié)的情況下可能構(gòu)成合同詐騙罪。合同詐騙罪是指以非法占有為目的,在簽訂、履行合同過程中采取各種虛構(gòu)事實(shí)的方法,騙取對方當(dāng)事人財物,數(shù)額較大的行為。
在認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)商的一房二賣是否構(gòu)成犯罪時,應(yīng)注意區(qū)分犯罪與民事欺詐行為。首先在主觀上,合同詐騙罪行為人的主要目的是利用合同形式騙取對方當(dāng)事人的財物,即房地產(chǎn)開發(fā)商是通過買受人履行合同、支付房款來獲取財物,但自己根本不打算履行交房義務(wù),也就是說房地產(chǎn)開發(fā)商意圖無償占有買受人的財物。而在民事欺詐中,行為人只是為了獲取不正當(dāng)?shù)睦妫室獠宦男衅渌贤洳⒉痪哂袩o償占有他人財物的意圖,即房地產(chǎn)開發(fā)商只是為了獲取更高的售房價格而故意一房二賣,但對于買受人已支付的購房款,其并不想非法占為已有。其次在具體行為上,結(jié)合主觀故意考慮,構(gòu)成合同詐騙罪的房地產(chǎn)開發(fā)商可能在簽訂合同時就沒有履約能力,如根本不可能建造房屋;也可能在簽訂合同時,采取各種欺詐手段,如虛構(gòu)單位、冒用他人名義、偽造票據(jù)等,企圖騙取買受人的財物占為已有;還可能在簽訂合同取得買受人的購房款后,又打算不履行交房義務(wù),肆意揮霍所取得對方財物等。綜上,在構(gòu)成合同詐騙罪的一房二賣行為中,房地產(chǎn)開發(fā)商在實(shí)施欺詐時須受非法騙取對方財物目的的支配,即其只想無償占有對方財物,而無履行交房意圖,而買賣合同已進(jìn)入履行階段,即買受人已經(jīng)支付房款。
根據(jù)刑法的規(guī)定,合同詐騙罪是數(shù)額犯,即行為在達(dá)到數(shù)額較大情節(jié)時才構(gòu)成犯罪。目前對于數(shù)額尚無明確規(guī)定,一般參照最高人民法院《關(guān)于審理詐騙案件具體應(yīng)用法律的若干問題的解釋》,以個人詐騙公私財物2000元以上屬數(shù)額較大。
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徐丹律師,女,法學(xué)學(xué)士學(xué)位,國家司法考試A證?,F(xiàn)為湖北尊而光律師事務(wù)所核心專職律師,婚姻家事法律事務(wù)部負(fù)責(zé)人,執(zhí)業(yè)證號為14201201711164197。徐丹律師從2012開始先后在地區(qū)人民法院、人民檢察院有過實(shí)習(xí)工作經(jīng)驗,從事執(zhí)業(yè)律師以來,秉承“專業(yè)、誠信、敬業(yè)、務(wù)實(shí)”的工作作風(fēng)和為人處世的態(tài)度,已處理過多起訴訟和非訟法律事務(wù),咨詢解答大量各類型民事、經(jīng)濟(jì)、刑事案件。尤其擅長各類婚姻家事糾紛;婚前、婚內(nèi)財產(chǎn)風(fēng)險評估和規(guī)劃;為境內(nèi)或者跨境婚姻、繼承提供法律意見;債權(quán)債務(wù)糾紛;房產(chǎn)合同等。對于婚姻家庭的矛盾有著獨(dú)到的見解,善于從法律角度與女性特有的角度為當(dāng)事人出謀劃策,善于處理婚姻家庭中的疑難雜癥。在執(zhí)業(yè)中也不忘關(guān)懷弱勢群體,結(jié)合地區(qū)司法局以及律所綠色通道提供專職援助,對于一些困難的群眾提供免費(fèi)的法律援助服務(wù),是一位有著專業(yè)素養(yǎng)與社會責(zé)任感的女律師。
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