商鋪轉(zhuǎn)讓一般是指業(yè)主將商鋪的使用權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給第三方,轉(zhuǎn)讓必須以合同的方式進行。很多情況下商鋪的轉(zhuǎn)讓合同會發(fā)生糾紛,業(yè)主與第三方無法達成共識。那么,商鋪轉(zhuǎn)讓合同糾紛的處理技巧有哪些?下面就讓小編為大家整理一下相關(guān)的知識。
一、商鋪轉(zhuǎn)讓合同糾紛的處理技巧有哪些?
商鋪的轉(zhuǎn)讓合同,常見的事項除了主體之外,主要是:承租的地點、面積、租金、租金遞增的比例及時間點、租賃保證金或者履約保證金、違約金、合同解除權(quán)、違約責(zé)任、糾紛處理途徑、拆遷賠償問題等。
由于事項較多,僅針對其中上述部分事項進行分析。首先,關(guān)于承租的地點,該事項的約定,一方面涉及約定法院管轄時的選擇問題,另一方面如是招商階段還涉及出租人變更具體的店面時,相對應(yīng)的違約條款設(shè)計問題。其次,關(guān)于租金遞增以及時間點的問題,這里需要關(guān)注的是遞增的基數(shù),是以月租金還是季度租金還是年度租金為計算基礎(chǔ)。而遞增比例及時間點,明確約定好則承租人可以預(yù)估租賃合同履行的成本及收益問題,從而對于承租的投資是否可行作出預(yù)估。第三,關(guān)于租賃保證金或者履約保證金,一般是確保承租人依約履行合同的保證金,針對的是承租人單方違約或者損壞店面或者違反物業(yè)管理規(guī)定等,該點要詳列部分情況下做好兜底條款的設(shè)計。關(guān)于糾紛處理機制,則參閱本人另一篇文章《租賃合同訴訟關(guān)系的約定—法律救濟與訴訟成本的糾結(jié)》,在此不闡述。第四,關(guān)于拆遷賠償問題,為何需要提及該問題,理由是按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定,房屋的征收及補償僅針對房屋的所有權(quán)人,也就是說,一旦承租的店面發(fā)生征收,則國家是不對承租人進行補償?shù)模搯栴}將由房屋的所有權(quán)人與承租人自行處理,當(dāng)然,按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條的規(guī)定,其中對房屋所有權(quán)人的征收補償就包括“因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。”因此,承租人必須與出租人對可能發(fā)生的征收補償時如何處理雙方的關(guān)系作出約定,因為一旦發(fā)生征收事件,則租賃合同無法繼續(xù)履行,承租人最好選擇出租人價值補償,補償?shù)姆秶A(yù)期經(jīng)營利益的損失、裝修折舊損失、搬遷費用等,同時需要將前述范圍具體化、數(shù)值化便于后期操作。如果沒有約定較為詳細及可操作性,則承租人只能依據(jù)實際損失進行索賠,而實際損失的舉證證明將比較難,發(fā)生訴訟時將會增加自己的舉證成本。此外,需要提及的就是在合同條款中約定好,租賃合同期滿后續(xù)約的問題、添附物處理的問題等。
二、商鋪轉(zhuǎn)讓合同中有哪些糾紛?商鋪租賃過程中,可能存在的就是跟物業(yè)管理處的物業(yè)管理糾紛、商鋪漏水、證照辦理、租金拖欠等糾紛。在此需要提及的就是關(guān)于買賣不破租賃問題,所謂買賣不破租賃,簡單說,就是租賃合同履行期間,出租人出售出租物業(yè)的,則物業(yè)買受人受制于租賃合同,即買受人全面行使物業(yè)的所有權(quán)必須等到租賃合同期限屆滿之后。那么這里需要注意的是,物業(yè)出租人出售物業(yè)需要履行告知承租人的義務(wù),因為承租人享有優(yōu)先購買權(quán),當(dāng)然,該優(yōu)先購買權(quán)是指同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)。然而,實際履行過程中,關(guān)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)是很難保證的,雖然法律上規(guī)定了承租人的優(yōu)先購買權(quán),但是又限定了同等條件下,何為同等條件,最明顯的無非是出售的物業(yè)價格,有時出租人為了變相逼迫承租人搬離,會故意抬高出售的物業(yè)價格,對此,承租人是無可奈何的,甚至,對于出租人是否真的出售物業(yè),無法掌控,而承租人在對商鋪投資過大的情況下,往往面臨承受虧損撤租的地步,不過這也非絕對,還是得看個案雙方的證據(jù)對比情況。對于承租人來說,只要是買賣交易在租賃合同簽訂之后,承租人就有權(quán)限制買受人行使所有權(quán),即買受人要受制于物業(yè)出賣人與承租人的租賃合同,代替物業(yè)出賣人履行租賃合同的義務(wù)。
反過來,對于承租人來說,必須了解的是承租的物業(yè)在簽訂租賃合同之前,是否存在物業(yè)的買賣關(guān)系,如果是買賣關(guān)系在租賃合同之前,則不發(fā)生買賣不破租賃的效果,此時,承租人遭受損失,則只能向物業(yè)的出賣人追償。
綜上所述,商鋪轉(zhuǎn)讓合同中的糾紛有很多種,包括物業(yè)管理糾紛、商鋪證照辦理、租金拖欠等等,轉(zhuǎn)讓合同中一般寫明了商鋪的地點、面積、租金等等。商鋪轉(zhuǎn)讓合同糾紛的處理技巧有哪些?業(yè)主可以與第三方協(xié)商,協(xié)商未果可以上法院提起訴訟。
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