一、物業(yè)服務合同由誰簽訂?
物業(yè)服務合同由物的所有權(quán)人簽訂,物業(yè)管理合同的當事人只能是業(yè)主和物業(yè)管理公司,他們之間是委托人和被委托人的關系,執(zhí)行合同法中委托合同的有關規(guī)定。業(yè)主有參加住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利,并有合理利用房屋和公共設施的義務。
由業(yè)主推選產(chǎn)生的業(yè)主管理委員會是住宅區(qū)物業(yè)管理的執(zhí)行機構(gòu),有權(quán)選聘物業(yè)管理公司、物業(yè)管理人員或其他專業(yè)服務機構(gòu)對本住宅區(qū)進行物業(yè)管理,并與其簽訂物業(yè)管理合同。
二、與物業(yè)公司簽訂合同應注意什么
隨著《物業(yè)管理條例》的出臺,越來越多的業(yè)主都知道了作為業(yè)主所擁有的權(quán)利和義務,同時也更重視和謹慎地使用這些權(quán)利,希望能有效地維護自身的利益。其中最 重要、和業(yè)主利益關系最密切的一項權(quán)利就是通過業(yè)主委員會選聘優(yōu)秀的物業(yè)公司來管理小區(qū),并和選好的物業(yè)公司簽訂好《物業(yè)服務合同》,因為該合同簽訂后,對全體業(yè)主和物業(yè)公司都具有法律約束力,所以簽好該合同對業(yè)主來說是享受優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務的關鍵所在。
鑒于目前的情況和即將實施的《物業(yè)管理條例》,業(yè)主委員會在和物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務合同》時應注意以下幾點:
(一)明確委托物業(yè)服務的內(nèi)容、范圍和期限。由于現(xiàn)在專業(yè)分工的細化,出現(xiàn)了專提供某一項服務的物業(yè)公司,所以在服務合同里一定要明確物業(yè)公司是管理小區(qū)全部的 物業(yè)工作,還是只負責某一項服務內(nèi)容。如果約定不明,會帶來很多不必要的麻煩。例如某小區(qū)業(yè)主委員會通過招標聘用了一家物業(yè)公司,委托其管理小區(qū)的全部物 業(yè)內(nèi)容。而該公司在接手以后,除了物業(yè)費是自己收取外,其余的物業(yè)服務內(nèi)容全部以低價委托給其他沒有業(yè)務的物業(yè)企業(yè),來賺取其中的差價。而受委托的物業(yè)企 業(yè)以低價承接該業(yè)務后,由于成本的原因,只能是降低服務的內(nèi)容和標準。如果業(yè)主委員會在服務合同里沒有約定詳細的服務標準,也沒有約定該物業(yè)公司不得將服 務內(nèi)容轉(zhuǎn)委托給第三方的話,由于該物業(yè)公司這種做法沒有違反法律規(guī)定和合同約定,業(yè)主只能是白受損失。所以如果業(yè)主委員會是看中了某家物業(yè)公司的品牌和服 務質(zhì)量,那就要在服務合同中約定詳細服務內(nèi)容和具體的服務標準,并且約定該公司不得將服務內(nèi)容轉(zhuǎn)委托給第三方,否則承擔相應的違約責任。這樣才能避免業(yè)主 花高價買低質(zhì)服務的情況。
(二)除了《物業(yè)管理條例》規(guī)定的業(yè)主委員會擁有的權(quán)利外,其它一些權(quán)利,也應在服務合同里更具體地約定。例如,由 業(yè)主委員會收取物業(yè)費后轉(zhuǎn)交給物業(yè)公司、物業(yè)公司應為業(yè)主委員會提供相應的辦公場所、業(yè)主委員會的主要領導人可以從物業(yè)費中提取補貼、業(yè)主委員會對物業(yè)公 司服務質(zhì)量有權(quán)提出意見并可要求其限期整改等內(nèi)容。同時,業(yè)主委員會應承擔相應的義務,督促業(yè)主按時交納物業(yè)費,積極配合物業(yè)公司工作,尊重物業(yè)公司專業(yè) 化的管理方式和措施等。
(三)明確物業(yè)公司的權(quán)利和義務。本著權(quán)利和義務對等的原則,在賦予物業(yè)公司管理整個小區(qū)日常事務權(quán)利的同時,也要明 確物業(yè)公司所承擔的義務,并且盡可能地明確責任,例如保安失職導致業(yè)主物品被盜,物業(yè)公司應承擔賠償責任;物業(yè)公司在使用物業(yè)費時,必須有明確的記錄并向 業(yè)主委員會公開賬目等。
(四)對違約責任的約定。要在服務合同里明確物業(yè)公司違反約定應承擔的違約責任,約定的責任要具有實用性和可操作性, 不要約定成一些大而空的法規(guī)內(nèi)容。特別是對提前解聘的物業(yè)公司不及時退出的情況,雖然新的《物業(yè)管理條例》規(guī)定了國家行政機關對其處罰的內(nèi)容,但是它彌補 不了給業(yè)主帶來的實際損失,所以一定要約定如果出現(xiàn)這種情況,物業(yè)公司每拖一天就要承擔一天的違約金,這樣才能有效保護全體業(yè)主的利益。
為了是業(yè)主在購買房屋之后,可以享受更好的待遇,物業(yè)管理公司應運而生,只要公民在開放商處購買了房屋,留同時也需要簽署一份物業(yè)管理的合同,一般來說,此合同是業(yè)主與物業(yè)管理公司簽署的,此后,公民需要按照約定支付物業(yè)費。
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