一、開發(fā)商在購房合同簽約后毀約怎么辦?
出現(xiàn)違約行為時,購房者應(yīng)首先看購房合同中是否有對上述違約責(zé)任的處理約定,如有約定,按合同約定處理,如未約定違約責(zé)任的處理辦法,按法律規(guī)定可對開發(fā)商的違約行為要求賠償,賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)以直接損失為限,具體處理辦法如下:
1、逾期交房。合同未約定逾期交付房屋違約處理辦法的,如開發(fā)商逾期交付房屋,按照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定,違約金按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
2、變更規(guī)劃、設(shè)計。按照《商品房銷售管理辦法》第24條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房,經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi),書面通知買受人。
買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的,視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的,買受人有權(quán)退房;買受人退房的,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
二、如何確定違約金的?
按照規(guī)定,若出現(xiàn)以下情形,導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)或?qū)е潞贤瑹o效,又或者合同被撤銷、解除的,買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任:
1、商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人,便將該房屋抵押給第三人或出賣給第三人。
2、出賣人故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明。
3、出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或為拆遷補償安置房屋的事實。
4、出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實。
5、房屋面積誤差比絕對值超3%,買受人可請求解除合同、返還已付購房款及利息。
三、購房合同違約金一般是多少?
《合同法司法解釋(二)》第二十九條規(guī)定,當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的,人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ),兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素,根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量,并作出裁決。
當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的,一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定,當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。
購房合同違約金擔(dān)保合同當(dāng)事人履行購房合同。由于購房合同違約金起到了一定的威懾作用,開發(fā)商和購房者為了避免承擔(dān)違約金,都盡量按照房產(chǎn)合同約定履行義務(wù),因此購房合同違約金在一定程度上保證了購房合同的順利履行。
綜合上面所說的,購房合同的簽訂一般是在開發(fā)商和購房者約定好了之后所制定的合同,如果一方有違約的情形,那么必定就會承擔(dān)起全部的責(zé)任,對于民事糾紛的能協(xié)商的可以用協(xié)商的方式解決,而不能協(xié)商的只要有合法的證據(jù)那么就可以利用法律的條款來進行解決。
認定購房合同無效有什么法律后果
解除購房合同有什么后果
怎么確定購房合同無效?
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