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寧波
二房東無權轉租合同生效嗎？
一、二房東無權轉租合同生效嗎？
二房東無權轉租合同是不會生效的，對于我國建設部《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條規定未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效。我國《合同法》第四十四條規定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定”。同時我國最高人民法院關于對《合同法》的解釋(二)對合同效力的認定上規定為以法律和行政法規為依據。因建設部《城市房屋租賃管理辦法》屬國務院部門規章，其性質是行政管理行為，而不是司法行為。
我國《合同法》第五十二條對合同無效作了明確具體的規定：
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;
(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強制性規定。
我國《合同法》第二百二十四條的規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失”，“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”。
該條是否說明承租人就無權轉租呢?法律如此規定其本意是為了保護出租人的利益的情況下，賦予出租人享有解除合同選擇權。為了防止承租人在未經出租人同意的情況下，利用租賃物轉租漁利，攪亂市場價格;也為了防止承租人利用租賃物進行非法活動，損害社會公共利益。訂立租賃合同轉移的是租賃物的占有、使用和收益權，承租人取得租賃物的目的也是為了使用、收益，所以在當事人沒有特別約定的情況下，承租人依租賃合同取得租賃物后，有使用和收益的權利，出租人不得進行不當干涉。所以承租人進行轉租，是取得收益的一種方法，也是在租賃合同目的范圍內應有的權利，不應該加以否定。所以應當認為出租人與承租人在未對租賃物是否可以轉租時，承租人未經出租人同意對租賃物進行轉租，并不屬于無權處分，而是正當行使收益權，轉租合同應為有效合同，僅出租人才享有解除其與承租人租賃合同權利。只有出租人與承租人已經明確約定承租期內承租人不能轉租時，承租人對租賃物進行轉租，違反了誠實信用原則，本質上為惡意，屬違約行為，才屬于無權處分行為，出租人不予追認，轉租合同才為無效合同。
綜上，房東將房子租給特定的房客說明其具備基本的認可，但是如果房客隨意就將房子再次租給房東不知情的第三人，那么就是對房東利益的一種侵害，所以在沒有同意的情況下，二房東的轉租行為將被認為是沒有法律效力的，二房東要承擔相應的責任。
非法轉租合同效力如何認定
租的房子可以轉租嗎，是違法的嗎？
房屋租賃中,承租人擅自轉租有什么后果?
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?劉柯，女，漢族，畢業于西南政法大學，法學學士學位，中國政法大學在讀研究生，2015年通過國家司法考試并取得A證法律職業資格，現為新疆正嘉律師事務所專職律師。年輕、活力、專業、認真、誠信。擅長：民事糾紛調解，行政復議，公司企業法律事務,法律顧問，人身損害賠償,婚姻家庭,刑事辯護,合同糾紛,勞動工傷,保險理賠,交通事故損害賠償等。 從業格言：在法律面前人人平等，惟有客觀事實才是最高的權威！ ??聯系方式：19999269988、15923547832 地 ??址：新疆喀什市克孜多維路527號香城大廈4單元12樓 新疆正嘉律師事務所 郵箱：920005170@qq.com
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