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寧波
債務糾紛中不動產抵押擔保需要注意什么？
一、關于不動產抵押擔保需要注意哪些?
《擔保法》四十一條：當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的應當辦理抵押物登記抵押合同自登記之日起生效。
抵押權與出租權是房屋所有人的個人權利房屋所有權人將已抵押房屋出租的租賃合同有效但租賃權不能對抗抵押權。
《關于適用若干問題的解釋》第六十六條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押物出租的如果未書面告知承租方該財產已抵押造成承租方損失的需要承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租方對該不動產已進行抵押造成承租方損失的由承租方個人承擔。”可見后成立的承租權對先設立的抵押權無對抗力，抵押權人實現權利時可以不考慮租賃事實的存在租賃關系對于受讓人無約束力。
同時應當注意出租人與承租人之間的租賃合同有效，由于抵押權人行使抵押權致使承租人不能行使承租權的承租人可以據此主張違約請求權。雙方當事人有約定的除外。
二、不動產抵押登記擔保期限是多久?
《中華人民共和國擔保法》第二十五條規定一般擔保的擔保人與債權人未約定擔保時間的擔保時間為主債務履行期屆滿之日起6個月。在合同約定的擔保時間里和前款規定的擔保時間里債權人未對債務人提起訴訟或者申請仲裁的保證人免除保證責任;債權人已經提起訴訟或者申請仲裁的擔保時間里適用訴訟時效中斷的規定。
第二十六條規定連帶責任保證的擔保人與債權人未約定擔保時間的債權人有權自主債務履行期屆滿之日起6個月內要求擔保人承擔擔保責任。在合同約定的擔保時間和前款規定的擔保期間，債權人沒有要求擔保人承擔責任的擔保人免除擔保責任。
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