???二手房交易有許多需要注意的事項。不論是賣房者、房屋中介、購房者都有許多義務(wù)需要承擔。沒有如實履行義務(wù)就會導(dǎo)致相關(guān)糾紛。本文就哪些情況下二手房買賣合同無效有哪些作相應(yīng)分析。?
一、哪些情況下二手房買賣合同無效
(1)無民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同。根據(jù)我國《民法通則》的有關(guān)規(guī)定,無民事行為能力人由其法定代理人代理實施民事行為。因此,無民事行為能力人的房屋買賣均應(yīng)由其法定代理人代理簽訂合同,他們不能獨立簽訂房屋買賣合同,否則,屬無效合同。
(2)限制行為能力人未取得法定代理人同意簽訂的房屋買賣合同。限制行為能力人只能進行與其年齡、智力、精神狀況相適應(yīng)民事活動,他們進行房屋買賣應(yīng)當由其法定代理人代為簽訂合同或取得法定代理人的同意。沒有法定代理人的同意,限制行為能力人自己簽訂的房屋買賣合同無效。
(3)以欺詐的手段簽訂的房屋買賣合同,損害國家利益的合同。這是指一方當事人以捏造事實或隱瞞真相等欺詐手段,致使對方當事人發(fā)生錯誤認識所簽訂的房屋買賣合同。
(4)以脅迫的手段簽訂的房屋買賣合同,損害國家利益的合同。指一方當事人以使對方財產(chǎn)、肉體或精神上受損害相威脅,迫使其產(chǎn)生恐怖而簽訂的房屋買賣合同。
(5)乘人之危簽訂的房屋買賣合同。是指一方當私人趁對方處于危難之際利用對方的迫切需要,強迫對方接受明顯不利的條件所簽訂的房屋買賣合同。
(6)雙方當事人惡意串通,損害國家、集體或他人利益所簽訂的房屋買賣合同。是指雙方當事人故意串通,損害國家、集體或第三人的利益簽訂的房屋買賣合同。
(7)當事人之間沒有簽訂書面房屋買賣合同,又無據(jù)可查的,亦認定為房屋買賣合同無效。
相關(guān)提示:買二手房避免二手房買賣合同糾紛有妙招
第一,檢查房屋的產(chǎn)權(quán)證和土地證,看兩證是否齊全(有些房本是兩證合一的);第二,是要看清楚產(chǎn)權(quán)證是否被抵押和土地證上的土地使用年限的記載;第三,檢查房屋本身的質(zhì)量。除了以上幾點之外,還要注意房屋是否被賣房人出租;第四,要檢查房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人姓名和賣房人的身份證上的姓名是否一致。
第五,看產(chǎn)權(quán)證上是否有共有人,如果有共有人,還需要共有人出具書面同意證明。即使是夫妻共有的情況,也需要另一方出具證明,以避免糾紛;
第六,對于買方來說,除了要嚴格按照建設(shè)委員會的二手房買賣合同格式訂立合同之外,還需要將一些細節(jié)問題納入合同內(nèi)容。主要包括房屋的物業(yè)管理交接,戶籍的遷移等問題。
第七,買方可以留一定的房款作為“保證金”,等買房將物業(yè)管理交接,戶籍遷出之后再將房款全部交齊。
第八是對于貸款無法如約辦下來的情況要尤其注意,這是導(dǎo)致最近一些二手房合同糾紛的主要原因。買房人可以在合同中事先約定,可以設(shè)立一個期限,如果由于客觀原因到期未能辦理按揭貸款,雙方的解決辦法。
??律霸小編為您整理,希望對您了解哪些情況下二手房買賣合同無效有幫助。在購買二手房時,注意相關(guān)規(guī)定,避免不必要的糾紛。
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