現(xiàn)在城市房?jī)r(jià)居高不下,難以支付的巨額房?jī)r(jià),導(dǎo)致許多人選擇購(gòu)買二手房。在購(gòu)買二手房的過(guò)程中,總會(huì)出現(xiàn)一些二手房買賣合同糾紛。假如糾紛在您身邊出現(xiàn)了,您知道怎么解決嗎?下面是律霸小編為您分析的幾種常見(jiàn)的二手房買賣合同糾紛以及解決辦法:
一、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,賣家毀約引起的糾紛的解決辦法
1、如果僅僅是簽訂了《購(gòu)房意向書(shū)》,如果《購(gòu)房意向書(shū)》中已明確了房產(chǎn)買賣的主要條款,這些主要條款有:價(jià)格、房屋位置、付款時(shí)間、過(guò)戶時(shí)間、交房時(shí)間等,則可視為簽訂了《房屋買賣合同》,買家有權(quán)選擇要求賣家繼續(xù)履行該合同,或者解除合同,要求賣家承擔(dān)違約責(zé)任。要求解除合同的,可選擇定金罰則,要求賣家雙倍返還定金,也可選擇要求賣家承擔(dān)違約責(zé)任,按房屋上漲的差額賠償你的損失。不過(guò),大多數(shù)《購(gòu)房意向書(shū)》都不全部具備上述條款,因此,不能視為簽訂了《房屋買賣合同》,買家只能通過(guò)定金罰則來(lái)要求賣家雙倍返還定金。
2、如果已經(jīng)簽訂了《房屋買賣合同》,可以要求繼續(xù)履行合同,或者解除合同,依據(jù)合同的約定,要求賣家支付違約金,如果違約金不足以彌補(bǔ)房屋上漲的損失,還可以主張賠償。
二、買家貸款出現(xiàn)障礙引起的糾紛的解決辦法
買家向銀行申請(qǐng)貸款未獲批準(zhǔn)的,原因一般有兩個(gè):一是由于個(gè)人資信等問(wèn)題,銀行不愿貸款;二是由于信貸政策等原因,貸款不足。在這兩種情況下,都會(huì)造成買家沒(méi)有足夠的資金按時(shí)支付房款,通常,由于銀行不貸款或不足額貸款,買家要用自有資金來(lái)付房款,否則可能構(gòu)成違約。因?yàn)椋瑤缀跛械馁I賣合同中都約定,如買家貸款不足,則應(yīng)在交易過(guò)戶時(shí)補(bǔ)足不足部分,所以貸款的風(fēng)險(xiǎn)要由買家來(lái)承擔(dān)。
為避免這類糾紛,買家應(yīng)該盡早向銀行咨詢貸款事宜,問(wèn)清楚是否能申請(qǐng)貸款,可以貸多少,不能只聽(tīng)信中介對(duì)貸款情況的估計(jì),最好直接向銀行咨詢。此外,也可在合同中約定:若因貸款未獲批或未足額獲批造成買家付款能力出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題的,任意一方有權(quán)解除合同,買家應(yīng)返還已收房款,雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。
三、交易稅費(fèi)計(jì)算出現(xiàn)誤差而產(chǎn)生的糾紛的解決辦法
由于交易稅費(fèi)受國(guó)家宏觀調(diào)控、經(jīng)濟(jì)政策的影響較大,變動(dòng)性很大。這些稅收主要有營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅。現(xiàn)在二手房稅費(fèi)政策性強(qiáng),繳納標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)常會(huì)發(fā)生變化,所以一定要及時(shí)了解繳納標(biāo)準(zhǔn)。
關(guān)于稅收由誰(shuí)繳納通常有以下三種情況:
一是雙方未約定,那么應(yīng)按照法律規(guī)定,各自承擔(dān)應(yīng)付的稅費(fèi)。
二是約定由買家來(lái)承擔(dān)所有稅費(fèi),賣家只管“實(shí)收價(jià)”。這種約定對(duì)買家有一定的風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)槿绻灱s后到交易期間,稅收發(fā)生變化,那么增加的稅收只能由買家承擔(dān)了。尤其是一些商業(yè)地產(chǎn),因歷史遺留問(wèn)題,可能欠繳稅費(fèi),更應(yīng)注意此類風(fēng)險(xiǎn)。
三是做低房?jī)r(jià),即“陰陽(yáng)合同”,“黑白合同”。雙方為降低交易成本而少繳稅,通常會(huì)將正式買賣合同中的房?jī)r(jià)做低,再以“裝修款”或“房屋補(bǔ)償款”的名義支付差額部分。此種做法違反法律規(guī)定,是逃稅行為。而且,做低的合同價(jià)經(jīng)常在繳稅的時(shí)候遇到障礙,被稅務(wù)部門認(rèn)為合同價(jià)過(guò)低而要求按評(píng)估價(jià)繳稅,這樣一來(lái),買賣雙方常常會(huì)為了增加的稅收由誰(shuí)承擔(dān)而產(chǎn)生糾紛,但一方不得以做低房?jī)r(jià)為由,主張買賣合同無(wú)效。
四、由于支付定金而引起的糾紛的解決辦法
在簽訂正式合同之前,買家一般都要先支付定金,定金的作用是為了確保雙方簽訂正式合同。關(guān)于定金引起的糾紛有以下三種:
一是付了定金以后,其中一方違約,守約方可按照定金罰則處理,也就是說(shuō)買家違約的話,賣家可以沒(méi)收定金;賣家違約的話,買家可以要求雙倍返還定金。
二是付了定金以后,雙方對(duì)定金合同以外的其他內(nèi)容不能達(dá)成一致,而這些內(nèi)容與履行合同有密切的關(guān)系,如不能協(xié)商一致,這時(shí)雙方都可以要求解除定金合同,賣家應(yīng)當(dāng)返還定金(不是雙倍返還)。但要注意的是這些在定金合同中未作約定并且在事后不能協(xié)商一致的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)根據(jù)誠(chéng)信原則和交易習(xí)慣來(lái)確定,而不能是一方故意提出苛刻的條款造成的。
三是付了定金以后,定金并沒(méi)有交到上家手上,而是根據(jù)定金合同或居間協(xié)議交給中介保管。如果定金合同約定定金由中介保管的,那么定金合同就生效了,賣家不能以自己沒(méi)收到定金為理由,主張自己可以不受定金合同約束。
五、中介費(fèi)支付引起的糾紛的解決辦法
一、由第一家中介帶看房并簽了《看樓確認(rèn)書(shū)》,但價(jià)格沒(méi)有談下來(lái),后來(lái)看到這套房子在其他中介也掛牌,而且價(jià)格也能談下來(lái),這樣通過(guò)其他中介成交。此時(shí),第一家中介如果說(shuō)你利用他的房源成交,要求付他傭金。實(shí)踐中,第一家中介主張傭金,鮮有法院、仲裁機(jī)構(gòu)獲得支持的。
二、私自成交。買賣雙方為了節(jié)省交易成本,在通過(guò)中介促成簽訂了房屋買賣合同后,避開(kāi)中介,私下成交過(guò)戶。這種行為嚴(yán)重違反了誠(chéng)信原則,損害了中介作為居間方的利益,跳中介后可能被中介告上法院要求賠償。
三、“飛單”,為了節(jié)省中介費(fèi)用,中介業(yè)務(wù)員私下與客戶達(dá)成協(xié)議,不通過(guò)中介公司而是私自收取傭金,或者在第一間中介行簽了《居間協(xié)議》后,又跑到另一間中介行成交,這就是“飛單”。表面上看,客戶付出的費(fèi)用減少了,但實(shí)際上風(fēng)險(xiǎn)很大。
六、因戶口問(wèn)題引起的糾紛的解決辦法
賣家賣房應(yīng)當(dāng)將戶口遷出,買賣合同中一般也會(huì)約定賣家交房前或者在交房后一段時(shí)間遷出戶口。戶口雖然不影響房產(chǎn)交易,但會(huì)影響買家落戶,如果買家買的是“學(xué)位房”,或者買房就是為了落戶,那么對(duì)房屋內(nèi)的戶口情況一定要有詳細(xì)的了解,對(duì)賣家戶口遷出時(shí)間一定要有明確的約定,否則不能達(dá)到買房的初衷。
買家在戶口問(wèn)題上一定要防患于未然,予以充分重視。建議考慮以下三個(gè)辦法:
第一個(gè)辦法是在買賣合同中約定不遷戶口的違約金。按照逾期遷出的時(shí)間支付相應(yīng)的違約金數(shù)額。但這種辦法的缺點(diǎn)是如果賣家拖延的時(shí)間較長(zhǎng),計(jì)算出來(lái)的違約金會(huì)較高,法院可能只會(huì)支持其中一部分,所以對(duì)賣方的制約力不強(qiáng)。
第二個(gè)辦法可將遷出戶口作為支付尾款的前提條件。即約定付尾款前,賣家應(yīng)將戶口遷出,否則可以不付尾款,還可以追究賣家違約責(zé)任。買家可將尾款留得適當(dāng)多一些,這樣對(duì)賣家的制約會(huì)更大。
第三個(gè)辦法是約定如果賣家逾期不遷戶口并且超過(guò)一定期限還不遷,買家可以解除買賣合同并追究場(chǎng)賣家違約責(zé)任。這對(duì)賣家的約束會(huì)更大,如果買家買房的目的主要是為了落戶,采取這個(gè)辦法能有效制約賣家拖延時(shí)間拒不遷出。
如果以上情況還未解決您的二手房買賣合同糾紛問(wèn)題,可以到律霸網(wǎng)找在線律師進(jìn)行咨詢,我們將會(huì)針對(duì)您的具體情況做出解決方案,謝謝閱讀!
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