一般在現實生活中,很多時候也會遇到房屋共有人未經另一方許可就買房的情況,遇到此類情況時,房屋的一方該如何去維護自身的合法權益呢?而簽訂的合同又是否有效呢?下面,律霸就簡要講解一下共有人私自出賣二手房是否有效的問題。
司法實踐中,經常遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財產為由,主張其他共有人對外簽訂的“二手房”買賣合同無效。對此問題,應區別不同的情形分別處理。
一是房屋出售時,權利登記僅為出賣人一人的,基于不動產的公示、公信原則,買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權利人,其與出賣人之間簽訂的買賣合同,應認定為有效;但如有證據證明買受人存有過錯,與出賣人惡意串通,損害其他共有人利益的除外。
二是房屋出售時,權利登記為數人的,基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產的法律規定,在其他權利人事后不予追認的情況下,應認定買賣合同無效;但買受人有理由相信出賣人有代理權,符合表見代理構成要件的,應確認買賣合同有效。當然,也不是說未經全部共有人同意的房屋買賣交易就絕對無效,如果符合一些特定條件,還是可以主張這類合同有效的。
《物權法》第一百零六條規定:無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:
(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;
(二)以合理的價格轉讓;
(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
以北京的司法實踐來看,在未經部分共有人同意的情況下,出售共有房產,符合以下情況的,還應認定買賣合同有效:
1、出賣人為房屋登記產權人,該房有其他按份共有人,出售房屋時,占份額三分之二以上的共有人同意出售該房,應認定房屋買賣合同有效。
2、出賣人為房屋登記產權人,該房有其他按份共有人,出售該房時,未經占份額三分之二以上的共有人同意,但買受人為善意的,應認定房屋買賣合同有效。
3、出賣人為房屋登記產權人,該房有其他共同共有人,出售該房時,未經其他共有人同意,但買受人為善意的,應認定房屋買賣合同有效。
共同共有中最常見的就是基于夫妻關系,雙方對婚后共同財產中的房產共同享有所有權。實踐中,夫妻一方出售共有房屋后,另一方以不知情為由主張買賣合同無效的案子很多,有的是因夫妻鬧矛盾,一方確實隱瞞了另一方,有的則屬于房價上漲后想反悔,以配偶不知情為借口要毀約。不管是上述哪種情況,如果購買人確實屬于善意購買,一般應認定合同有效。
那么如何判斷購買人是否構成善意呢?
這要綜合買賣雙方的實際情況及交易過程中的各種因素來判斷。通常看來,至少要符合以下兩個條件:
1、購買人應該支付了合理的對價。
2、購買人在購買該房產時,應該處于善意狀態,即應該不知道有其他共有人、或不知道共有人不意出售、或有足夠的理由相信賣方有權出售。
當然,為避免不必要的爭議,在購買房屋時,謹慎為上。建議買方一定要對準備購買的房屋是否有其他共有人先期進行核實,如果有共有人,應該要求共有人共同簽署買賣合同,或者賣方提前取得其他共有人的書面授權,為保證該授權的真實性,建議要求其提供經過公證的授權文件。如果出賣人已婚的,且房屋為其婚姻期間取得,即使房產只登記在一方名下,也建議買方要求其夫妻雙方共同簽署買賣合同,或配偶出具知情認可的書面文件。
總之,遇到此類問題,要從不同的方面去考慮,結合事情的實際情況去探討具體的問題。當然,如果你對相關的情況的確摸不清,并且遇到與當事人協商無果的,建議咨詢專業的律師,以維護自身合法權益,在最大限度上保護自身利益不受侵害,并向法院提起訴訟。接受法律的援助。
司法實踐中,經常遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財產為由,主張其他共有人對外簽訂的“二手房”買賣合同無效。對此問題,應區別不同的情形分別處理。
一是房屋出售時,權利登記僅為出賣人一人的,基于不動產的公示、公信原則,買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權利人,其與出賣人之間簽訂的買賣合同,應認定為有效;但如有證據證明買受人存有過錯,與出賣人惡意串通,損害其他共有人利益的除外。
二是房屋出售時,權利登記為數人的,基于部分共同共有人不得擅自處分共有財產的法律規定,在其他權利人事后不予追認的情況下,應認定買賣合同無效;但買受人有理由相信出賣人有代理權,符合表見代理構成要件的,應確認買賣合同有效。當然,也不是說未經全部共有人同意的房屋買賣交易就絕對無效,如果符合一些特定條件,還是可以主張這類合同有效的。
《物權法》第一百零六條規定:無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:
(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;
(二)以合理的價格轉讓;
(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。
受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。
以北京的司法實踐來看,在未經部分共有人同意的情況下,出售共有房產,符合以下情況的,還應認定買賣合同有效:
1、出賣人為房屋登記產權人,該房有其他按份共有人,出售房屋時,占份額三分之二以上的共有人同意出售該房,應認定房屋買賣合同有效。
2、出賣人為房屋登記產權人,該房有其他按份共有人,出售該房時,未經占份額三分之二以上的共有人同意,但買受人為善意的,應認定房屋買賣合同有效。
3、出賣人為房屋登記產權人,該房有其他共同共有人,出售該房時,未經其他共有人同意,但買受人為善意的,應認定房屋買賣合同有效。
共同共有中最常見的就是基于夫妻關系,雙方對婚后共同財產中的房產共同享有所有權。實踐中,夫妻一方出售共有房屋后,另一方以不知情為由主張買賣合同無效的案子很多,有的是因夫妻鬧矛盾,一方確實隱瞞了另一方,有的則屬于房價上漲后想反悔,以配偶不知情為借口要毀約。不管是上述哪種情況,如果購買人確實屬于善意購買,一般應認定合同有效。
那么如何判斷購買人是否構成善意呢?
這要綜合買賣雙方的實際情況及交易過程中的各種因素來判斷。通常看來,至少要符合以下兩個條件:
1、購買人應該支付了合理的對價。
2、購買人在購買該房產時,應該處于善意狀態,即應該不知道有其他共有人、或不知道共有人不意出售、或有足夠的理由相信賣方有權出售。
當然,為避免不必要的爭議,在購買房屋時,謹慎為上。建議買方一定要對準備購買的房屋是否有其他共有人先期進行核實,如果有共有人,應該要求共有人共同簽署買賣合同,或者賣方提前取得其他共有人的書面授權,為保證該授權的真實性,建議要求其提供經過公證的授權文件。如果出賣人已婚的,且房屋為其婚姻期間取得,即使房產只登記在一方名下,也建議買方要求其夫妻雙方共同簽署買賣合同,或配偶出具知情認可的書面文件。
總之,遇到此類問題,要從不同的方面去考慮,結合事情的實際情況去探討具體的問題。當然,如果你對相關的情況的確摸不清,并且遇到與當事人協商無果的,建議咨詢專業的律師,以維護自身合法權益,在最大限度上保護自身利益不受侵害,并向法院提起訴訟。接受法律的援助。
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