由于我國的商品房的價格過高,所以很多的年強人都選擇了購買二手房,二手房由于各種手續(xù)等原因,中間存在了很多的風(fēng)險。常見的二手房風(fēng)險有哪些?下面律霸小編為您詳細介紹。
二手房買賣存在的風(fēng)險。
(一)房屋買賣合同遺漏必要主體。一般而言,房屋買賣合同必定涉及房屋的所有權(quán)人是誰,如果房屋為多人共有(如夫妻共同共有),而訂立合同時共有人未在買賣合同上簽字,則可能導(dǎo)致買賣合同無效。
(二)房屋買賣合同主體不合法。現(xiàn)實生活中,部分買受人在訂立買賣合同時未認真審查房主的真實性,主要是未核實房主的身份,某些不法分子(如房屋的承租人)通過假證冒名與買受人簽訂買賣合同,以致買受人最終錢房兩空。
(三)房屋存在物權(quán)瑕疵。主要是指買賣的房屋權(quán)利不具備完整性,如被法院依法查封、房屋設(shè)定抵押、房屋正在租賃等情況。
(1)房屋被司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利,此時出賣人無權(quán)處分房產(chǎn),買受人與出賣人訂立房屋買賣合同的,合同自然無效。
(2)買賣房屋上已設(shè)定抵押。如果出賣人已將房產(chǎn)抵押給第三方,在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時,并未通知第三方或未告知購房者此房已設(shè)定抵押,則轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下,此房產(chǎn)方可進行買賣。
(3)買賣房屋正在租賃。如買賣房屋正在出租期間,則根據(jù)法律規(guī)定,承租人享有有限購買權(quán),買受人若要確保萬無一失,則需要出賣人提供該房產(chǎn)的承租人出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。此外,根據(jù)相關(guān)規(guī)定,轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn),該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。
(四)故意規(guī)避稅收。現(xiàn)實生活中,部分買賣雙方為逃避稅費,采取“高買低報”、延期過戶、假贈予等方式規(guī)避稅收,但上述行為存在較大的法律風(fēng)險。
(1)“高買低報”。“高買低報”是指二手房交易買賣雙方及中介公司在申報房價時,以低于實際成交的價格簽訂虛假協(xié)議申報納稅。但此種做法可能存在的風(fēng)險是,買受人有可能根據(jù)低報的過戶價格來付款,不愿意再按照原購房價格成交,造成出賣人利益受損;而此種做法也可能導(dǎo)致買受人在向銀行貸款時,貸款數(shù)額過低。而對于買受人則存在不具備善意取得構(gòu)成要件及顯失公平的風(fēng)險。
(2)延期過戶。此種方法主要目的是規(guī)避營業(yè)稅。其一般做法是:買賣雙方在達成購房意向之后,首先簽訂一份購房合同,規(guī)定房款交付方式、房屋過戶時間和過戶方式。在買方交納全部或者部分房款之后,賣方先將房屋交買方使用,等到賣方的房屋持有年限達到規(guī)定的免稅時間后,雙方再將房屋過戶。此種行為的風(fēng)險是:一旦二手房市場在合同簽訂后房屋過戶前出現(xiàn)價格上的大幅波動,無論是大漲還是大跌,買賣雙方中可能有一方寧愿違約也要解除合同,從而損害守約方利益。
(3)虛假贈與。這是目前避稅方式中較為簡單的一種。通常是買賣雙方在達成交易意向后,先私下簽訂一份買賣合同,之后再到公證處辦理房屋贈與合同,聲明出賣人無償將某房屋贈與買受人,以未發(fā)生金錢交易為名,規(guī)避營業(yè)稅及其附加稅費。這種方式從法律角度看,完全屬于一種逃稅的違法行為,買賣雙方在交易過程中一旦發(fā)生糾紛不僅不會受到法律保護,反而會在有關(guān)部門認定存在相關(guān)違法事實后,被追究一定的法律責(zé)任。如果此房子在5年之內(nèi)再次交易過戶,將會由賣方承擔(dān)成交價格20%的個人所得稅,交易成本會更高。
以上就是由律霸的小編為您整理的關(guān)于二手房交易的一些風(fēng)險,希望小編的整理能夠在大家購買二手房的過程中有一點點的幫助,若是大家對于二手房買賣還有其他的法律疑問,歡迎大家找尋我們律霸網(wǎng)站上的在線律師進行相關(guān)的咨詢和了解吧。
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