二手房交易過(guò)程中，需要賣(mài)方及時(shí)的騰房給買(mǎi)方，同時(shí)還要協(xié)助買(mǎi)方辦理相應(yīng)的過(guò)戶(hù)手續(xù)，這也是賣(mài)方的義務(wù)。那要是二手房交易賣(mài)方逾期遷出有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？二手房逾期遷出糾紛的注意事項(xiàng)是什么？本文就上述問(wèn)題介紹如下。

一、二手房賣(mài)方逾期遷出有什么風(fēng)險(xiǎn)

二手房交易過(guò)程中會(huì)涉及到一個(gè)很重要的環(huán)節(jié)就是房屋的過(guò)戶(hù)問(wèn)題，很多房主辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)后遲遲不按照合同約定的時(shí)間遷出，這樣的情況表面上看著是沒(méi)有給購(gòu)房者帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失，但是售房者是需要承擔(dān)一些違約責(zé)任的。

一般售房者的戶(hù)口是與房子綁定的，因此為了保證售房者能夠及時(shí)的遷出戶(hù)口，購(gòu)房者與售房者會(huì)簽訂了合同補(bǔ)充條款，雙方約定賣(mài)方承諾自上述房產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起多少日辦理原有戶(hù)口全部遷出手續(xù)，如果發(fā)生逾期一日就需要向買(mǎi)方支付違約金，直到房?jī)?nèi)戶(hù)口全部遷出為止。

如果賣(mài)方在合同中對(duì)戶(hù)口的遷出時(shí)間已經(jīng)作出了承諾，就應(yīng)該嚴(yán)格的執(zhí)行，賣(mài)方向買(mǎi)方支付違約金。

二、遠(yuǎn)離二手房逾期遷出糾紛的注意事項(xiàng)

(一)重視戶(hù)口問(wèn)題。

記住無(wú)論是教育地產(chǎn)還是二手房，都要重視戶(hù)口問(wèn)題。畢竟無(wú)法落戶(hù)會(huì)給自己造成各種各樣的麻煩和損失，因此房產(chǎn)交易過(guò)程中，談判的重點(diǎn)不光是房屋的產(chǎn)權(quán)、價(jià)格、區(qū)位、戶(hù)型、樓層和朝向等方面，還應(yīng)當(dāng)包括戶(hù)口問(wèn)題。

(二)預(yù)先全面調(diào)查核實(shí)房屋內(nèi)所有的戶(hù)口。

即使是房主承諾了屋內(nèi)的戶(hù)口情況，購(gòu)房者也需要自己親自到房屋所在地的派出所進(jìn)行核實(shí)。這樣做不僅可以核實(shí)售房者承諾的真實(shí)性，還可以防止有其他人的戶(hù)口仍未遷走，比如出售房以前購(gòu)房時(shí)的上家戶(hù)口等。

如果是通過(guò)中介買(mǎi)房的話，也可以委托中介代為核實(shí)的房屋的戶(hù)口，記得核實(shí)后要求中介機(jī)構(gòu)出具書(shū)面的核實(shí)報(bào)告，并加蓋公章，防止一些中介人員的疏忽或欺騙行為給自己造成損失。

(三)明確的在合同中約定賣(mài)方遷出時(shí)間。

(四)戶(hù)口的遷出時(shí)間最好約定在房屋登記過(guò)戶(hù)之前。

(五)通過(guò)預(yù)留房屋尾款和違約金的雙層方式對(duì)售房者施加壓力。這樣可以迫使其誠(chéng)實(shí)守信，按期遷出。

預(yù)留的尾款應(yīng)當(dāng)在合同中明確說(shuō)明先遷戶(hù)口然后再交付房款，約定好順序防止對(duì)方惡意違約，且房屋尾款的數(shù)額不宜過(guò)低。在簽訂違約金條款時(shí)也應(yīng)當(dāng)注意要能夠適用于遷移戶(hù)口。

(六)如果售房者約定在交易后的一定期限內(nèi)將戶(hù)口遷出的話，購(gòu)房者要考慮自己是否應(yīng)該接受。

可以在合同補(bǔ)充協(xié)議中約定好賣(mài)方不遷移戶(hù)口的賠償責(zé)任，如逾期一日則應(yīng)當(dāng)按照房屋總價(jià)的萬(wàn)分之五計(jì)算，直到賣(mài)方房屋內(nèi)戶(hù)口全部遷移為止。

這種加重經(jīng)濟(jì)責(zé)任的方式，可以有效地促進(jìn)賣(mài)方及時(shí)履行合同中戶(hù)口條款，避免不必要的爭(zhēng)議。

(七)雙方最好多商量。

如果交易雙方進(jìn)入訴訟這一環(huán)節(jié)的話，最好可以借助法院施加的壓力來(lái)促使對(duì)方遷移戶(hù)口，履行義務(wù)，最好能夠和對(duì)方進(jìn)行良好的溝通來(lái)達(dá)到訴訟目的，防止關(guān)系僵化。

(八)和法官保持積極的溝通

訴訟過(guò)程中應(yīng)當(dāng)告知法官你的目的仍然是促使對(duì)方履行義務(wù)遷出合同，請(qǐng)求法官施加壓力做好對(duì)方的工作，使售房者盡快遷出。

二手房交易中，賣(mài)方逾期遷出的話，主要的風(fēng)險(xiǎn)就是買(mǎi)方不能按時(shí)的搬進(jìn)去，換言之，也就是會(huì)對(duì)買(mǎi)方構(gòu)成違約。因此，作為二手房的賣(mài)方，一定不能逾期過(guò)戶(hù)，這樣只會(huì)陷自己于不利的地位。要注意上述的八大注意事項(xiàng)，遠(yuǎn)離糾紛。更多相關(guān)知識(shí)您可以咨詢(xún)律霸貴陽(yáng)律師！

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