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進行二手房交易的,對賣房者來講,必然會涉及到收入的問題。按照我國相關(guān)法律的規(guī)定,公民取得的收入,一般都是需要交納個稅的。但是這個二手房交易的個稅是多少呢?或許大多數(shù)人多不太了解,下面就讓律霸小編為你分析解答吧。
一、二手房交易的個稅是多少
二手房交易個稅,可參考《國稅總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓征收個人所得稅的通知》相關(guān)規(guī)定。
對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時,以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的,征收機關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入,但必須保證各稅種計稅價格一致。
對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時,納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證,經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后,允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。
(一)房屋原值具體為:
1、商品房:購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費。
2、自建住房:實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實際交納的相關(guān)稅費。
3、經(jīng)濟適用房(含集資合作建房、安居工程住房):原購房人實際支付的房價款及相關(guān)稅費,以及按規(guī)定交納的土地出讓金。
4、已購公有住房:原購公有住房標準面積按當?shù)亟?jīng)濟適用房價格計算的房價款,加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費。
已購公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級(含縣級)以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定,按照成本價(或標準價)購買的公有住房。
經(jīng)濟適用房價格按縣級(含縣級)以上地方人民政府規(guī)定的標準確定。
5、城鎮(zhèn)拆遷安置住房:根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》(國務(wù)院令第305號)和《建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈城市房屋拆遷估價指導意見〉的通知》(建住房〔2003〕234號)等有關(guān)規(guī)定,其原值分別為:
(1)房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的,為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費;
(2)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的,所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款及交納的相關(guān)稅費;
(3)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式,被拆遷人除取得所調(diào)換房屋,又取得部分貨幣補償?shù)模{(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款和交納的相關(guān)稅費,減去貨幣補償后的余額;
(4)房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式,被拆遷人取得所調(diào)換房屋,又支付部分貨幣的,所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款,加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費
(二)轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指:納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。
(三)合理費用是指:納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。
1、支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票,并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的,經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核,其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實際發(fā)生的裝修費用,可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除:
(1)已購公有住房、經(jīng)濟適用房:最高扣除限額為房屋原值的15%;
(2)商品房及其他住房:最高扣除限額為房屋原值的10%。
納稅人原購房為裝修房,即合同注明房價款中含有裝修費(鋪裝了地板,裝配了潔具、廚具等)的,不得再重復扣除裝修費用。
2、支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的,其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息,憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。
3、納稅人按照有關(guān)規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等,憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實扣除。
二、二手房交易避稅存在哪些風險
國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn),應(yīng)當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價,不得瞞報或者作不實的申報。現(xiàn)在有極少數(shù)房屋所有權(quán)人為達到逃避二手房交易所涉及的營業(yè)稅等地方稅收或騙取銀行貸款的目的,在二手房交易中簽訂“陰陽”兩份買賣合同,并以假合同到南京市房地產(chǎn)交易登記中心進行交易登記,這種做法蘊藏著極大的風險。
首先,對于想偷、逃稅的房產(chǎn)交易當事人來說,這種做法有違法、犯罪的嫌疑。
《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十條規(guī)定:納稅人采取虛假的納稅申報的手段,不繳或者少繳應(yīng)納稅款的,是偷稅。由稅務(wù)機關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款,處以不繳或者少繳的稅款5倍以下的罰款。根據(jù)《中華人民共和國刑法》的規(guī)定,偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的10%以上并且偷稅數(shù)額在1萬元以上的構(gòu)成偷稅罪。
其次,對于購房人來說,二手房交易中不如實申報成交價,將導致購房人以后再轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時的稅賦可能大幅增加。
比如,購房人實際以50萬元的價格成交,卻只取得1萬元的購房發(fā)票,再轉(zhuǎn)讓時購房成本只能以1萬元計算,會導致其相關(guān)稅賦的大幅增加。
另外,根據(jù)《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定,在二手房交易中簽訂“陰陽”兩份買賣合同也極易引起合同糾紛,導致交易雙方當事人不必要的重大經(jīng)濟損失。
據(jù)悉,對于二手房交易中不如實申報成交價,惡意偷、逃稅費的行為,南京市地稅部門將與房產(chǎn)部門密切配合,制定嚴謹?shù)闹萍s措施,從源頭上杜絕二手房交易價格的不實申報。
雖然二手房交易的個稅是由賣方支付的,但實踐操作中,當事人其實可以協(xié)商之后由買方實際承擔這部分稅費,但此時在二手房的房價上面,可能買方也會要求適當?shù)慕档鸵恍┝恕2贿^,當事人千萬不能因為想要避稅,而采取一些非法的手段,這樣只會讓自己身陷囹圄。
二手房過戶手續(xù)費是多少
通過中介買二手房注意事項、流程和材料是什么?
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