現(xiàn)實中,不管是商業(yè)用房還是住宅用房,這都是在土地上面修建起來的。而城鎮(zhèn)中的土地一般是屬于國家所有,開發(fā)商需要先獲得了土地使用權之后,才能開始在土地上面修建房產(chǎn)。而此時對應房屋的產(chǎn)權也是有期限的,那其中二手房的產(chǎn)權年限是多久呢?我們一起在下文中進行了解吧。
一、二手房的產(chǎn)權年限是多久
我國現(xiàn)行的法律規(guī)定了建設用地使用權的期限,居住用地是70年,工業(yè)用地50年,商業(yè)用地40年,綜合用地50年。
實際上,現(xiàn)在的商品房的土地使用年限很少有70年的,大部分在30-60年左右。因為使用年限是從國家出讓時開始計算,加上開發(fā)周期,最短也得1-2年,到你手里使用年限就不到70了,如果開發(fā)商再囤積一段時間或者幾經(jīng)轉手,就更短了。有可能是30幾年、60幾年的。
經(jīng)濟適用房是為了適應新的社會經(jīng)濟形勢,由政府推出的新型房產(chǎn)種類,適合于中低收入家庭承受能力、具有經(jīng)濟性和適用性的社會保障住房。經(jīng)濟適用房的性質(zhì)較為特殊,整個開發(fā)的樓盤并不具備土地使用權證。基于這種情況,通常情況下,經(jīng)濟適用房的土地使用年限以基樓盤原始竣工的時間為準。而這一種土地使用年限的計算方式也等同于二手商品房,因此,經(jīng)濟適用房和二手商品房的土地使用年限都是以開發(fā)商取得國有土地許可證的時間來核定其土地使用年限的。
二、房屋產(chǎn)權年限期滿可自動續(xù)期
《物權法》第一百四十九條規(guī)定:住宅建設用地使用權限期間屆滿的,自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
三、商品房使用年限到了怎么辦?
購房者在購買商品房時,房價中包含了土地出讓金的部分,在取得產(chǎn)權的同時也取得了土地使用權,該土地的使用期從開發(fā)商取得土地使用證之日算起,只不過在房屋買賣過程中,土地的使用權人由開發(fā)商變?yōu)橘彿空摺@纾洪_發(fā)商在4年前就取得了土地證,那么這套房屋的土地使用時間就是從四年前開始算的,你購買了這套房屋,在無形中,土地使用期限就減少了4年。
2007年10月1日起施行的《物權法》作出的明確規(guī)定:“住宅建設用地使用權”期滿后,將自動續(xù)期,不需要老百姓再提出續(xù)期申請,但《物權法》并沒有詳細規(guī)定土地使用權到期后繳納的具體費用、如何繳納等,這還要隨時關注政策的動向。那么,對于我市以前一些土地使用年限短,到期或快到期的房屋。
《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定:“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,應當于屆滿前一年申請續(xù)期,除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的,應當予以批準。經(jīng)批準予以續(xù)期的,應當重新簽訂合同,并交付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的,土地使用權由國家無償收回。”
70年是國家規(guī)定的年限,70年到了之后,國家可以收回,對你實施補償,你也可以交納土地出讓金,繼續(xù)使用。如果房屋使用權性質(zhì)不是居住,就要看當初土地轉讓合同是怎樣約定的,有三種可能:
1、可以續(xù)期,需補交土地使用權出讓金;
2、不可續(xù)期,土地使用權收回,對土地上建筑物、構筑物予以補償;
3、不可續(xù)期,無償收回土地使用權。
就二手房來看,計算其產(chǎn)權年限并不是以購房者購買該房產(chǎn)開始計算,而應當是以二手房所在土地取得的時候開始計算。而實踐中確定二手房的產(chǎn)權年限還需要看實際土地的性質(zhì)是什么,如果是居住用地那么對應的二手房產(chǎn)權年限也應該是70年
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