在生活中,二手房的買賣雙方可能會到中介咨詢二手房交易的相關(guān)政策,一般此時,經(jīng)紀(jì)公司會讓買賣雙方分別登記購房、售房信息,并根據(jù)實際情況為買賣雙方進(jìn)行配對,為他們牽線搭橋。那么二手房的糾紛有哪些類型呢,而又該怎么解決二手房買賣糾紛呢?下面將為為您作出具體講述。
一、二手房的糾紛有哪些類型
1、因房屋買賣合同無效、履行不力等情況產(chǎn)生的糾紛。
這類糾紛主要因房屋買賣雙方主體不合格或合同標(biāo)的物房屋瑕疵引起。常見情況有房屋的產(chǎn)權(quán)共有人未經(jīng)其他共有人同意私自出賣房屋;職工不告知單位便把單位擁有產(chǎn)權(quán)的公房出售;房屋被列入拆遷范圍等,導(dǎo)致房屋買賣合同的無效、無法交付履行或無法辦理過戶手續(xù)等法律后果,從而引發(fā)第三人或購買人將出賣人起訴至法院,并往往以中介公司存在過錯為由要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。
2、因意向金或定金的處理爭議產(chǎn)生的糾紛。
房屋出賣人在簽訂正式買賣合同前,往往要求購買人支付一定數(shù)額的意向金或定金,但若買賣雙方有一方反悔,或就房屋的價格、支付方式、按揭、交易稅費(fèi)的承擔(dān)等無法達(dá)成一致,意向金或定金的退還問題就有可能成為三方爭執(zhí)的焦點。
3、因中介服務(wù)費(fèi)的支付和計算產(chǎn)生的糾紛。
中介服務(wù)費(fèi)用包括居間報酬(也稱交易傭金)和必要的居間費(fèi)用。一套房屋買賣成功需要經(jīng)歷尋找合適房源、明確初步成交意向、訂立買賣合同等諸多環(huán)節(jié)。常見糾紛主要有因買賣雙方私下交易(俗稱跳單)產(chǎn)生的中介服務(wù)費(fèi)糾紛;買賣雙方一方中途退出引起的中介服務(wù)費(fèi)支付和計算糾紛;買賣雙方議價不成,引起的中介費(fèi)要不要承擔(dān),誰來承擔(dān),承擔(dān)多少的糾紛。
二、怎么解決二手房買賣糾紛
二手房買賣的糾紛主要有定金糾紛、共有房屋糾紛和期房轉(zhuǎn)讓糾紛。
1、共有房屋糾紛
從法律上講,房屋屬于共有財產(chǎn)的,出售時必須征得其他共有人的書面同意;如果未經(jīng)其他共有人書面同意,應(yīng)認(rèn)定該轉(zhuǎn)讓行為無效。司法實踐中,如果房屋已經(jīng)交付使用較長一段時間或者已經(jīng)辦理了過戶手續(xù),法院一般不會判令該轉(zhuǎn)讓行為無效。但如果房屋還未交付使用,也沒有辦理過戶手續(xù),一旦房屋共有人在知道該轉(zhuǎn)讓情況后提出反對,法院就有可能判定該交易無效。
2、定金糾紛
產(chǎn)生“定和訂”金糾紛的原因主要有以下幾方面:一是文字表述問題。除上述定金和訂金外,還有如意向金、預(yù)付款等說法。在缺乏明確約定的情況下,無論是訂金、意向金還是預(yù)付款,交易當(dāng)事人均不能要求雙倍返還或者吃掉;二是定金交付數(shù)額問題。一旦一方違約產(chǎn)生糾紛,定金數(shù)量易產(chǎn)生爭議。三是定金交付方式問題。定金只有實際交付才能產(chǎn)生法律效力。但具體操作卻是由下家將定金直接交給中介公司,然后由中介公司交給上家。
中介公司收到下家定金后,往往會開具以下格式收據(jù):“今收到下家某某多少意向金。如果上家同意以某價格賣房,該意向金轉(zhuǎn)為定金”,這種定金支付方式對下家極為不利:一則與上家并無直接簽署的協(xié)議;二則手中沒有上家出具的定金收條;三則很難獲得上家已經(jīng)從中介公司處收取定金的事實;四則沒有明確中介公司收取定金的代收或轉(zhuǎn)交責(zé)任。在此情況下,一旦發(fā)生上家收受定金反悔不賣房或抬高房價的違約情形,下家很難要求上家雙倍返還定金,也很難追究中介公司的責(zé)任。
因此,在下家與中介公司簽訂的居間合同中,明確界定中介公司收取定金的性質(zhì):如果是代收,中介公司在收取定金時應(yīng)當(dāng)出具上家委托書。否則,就要明確中介公司的轉(zhuǎn)交責(zé)任。作為中介公司也要學(xué)會保護(hù)自己,如上家委托代收,應(yīng)要求其出具代收委托書;如是轉(zhuǎn)交,在上家收到定金后,應(yīng)要求其出具收條。
3、期房轉(zhuǎn)讓糾紛
取得預(yù)售許可證后的期房轉(zhuǎn)讓有以下兩種:
(1)預(yù)訂權(quán)轉(zhuǎn)讓。
這是典型的炒樓花行為,此種轉(zhuǎn)讓性質(zhì)屬于預(yù)訂合同的轉(zhuǎn)讓,依法應(yīng)征得開發(fā)商同意。在開發(fā)商因某種原因不同意該種預(yù)訂權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下,購房者仍然應(yīng)按約在預(yù)定期限內(nèi)簽訂正式預(yù)售合同,否則可視為私自取消預(yù)訂。
(2)期權(quán)轉(zhuǎn)讓,即預(yù)售合同簽署并登記備案后的期房轉(zhuǎn)讓。
已付清房款的期房,轉(zhuǎn)讓不需要經(jīng)過開發(fā)商同意;沒有付清房款的,轉(zhuǎn)讓需經(jīng)開發(fā)商同意。但是,何謂“已付清房款”,法律并無相應(yīng)解釋。在一次性付款方式下,“已付清房款”并無爭議,該種期房轉(zhuǎn)讓就不需要征得開發(fā)商的同意,只需通知即可。
以上,是關(guān)于“二手房的糾紛有哪些類型”的有關(guān)內(nèi)容,希望對您解決二手房買賣糾紛能有所幫助。在二手房買賣中還有可能會出現(xiàn)中介瞞騙業(yè)主并以一個較高的價錢與客戶成交、假扮客戶與業(yè)主談判等等。所以當(dāng)您準(zhǔn)備買賣二手房時,建議您可以先去咨詢下房產(chǎn)方面的專家律師,這樣更有利于您買到自己喜歡價格又合適的房子。
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代基輝律師,云南滇晉律師事務(wù)所醫(yī)療大健康事務(wù)部專職律師,云南滇晉律師事務(wù)所人身損害法律服務(wù)中心主要成員,畢業(yè)于昆明醫(yī)科大學(xué)法學(xué)法學(xué)專業(yè),授予法學(xué)學(xué)士學(xué)位,具有法學(xué)與醫(yī)學(xué)雙學(xué)科背景。 2018年通過全國統(tǒng)一法律職業(yè)資格證考試(A證)
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