一、二房東可以收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)用嗎?
在房東同意的情況下,二房東才可以轉(zhuǎn)租并收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。轉(zhuǎn)租的限制條件主要是轉(zhuǎn)租合同必須經(jīng)原出租人書面同意,因?yàn)樽赓U權(quán)權(quán)能及性質(zhì)法律上不明確。如果明確轉(zhuǎn)租權(quán)的存在是一種固定確定的權(quán)利的話,限制轉(zhuǎn)租就沒有什么太大的實(shí)際意義。
首先,出租人目的是獲取租賃房屋財(cái)產(chǎn)的收益,是自己經(jīng)營財(cái)產(chǎn)的一種方式,說是經(jīng)營,是因?yàn)槿绻麤]有經(jīng)濟(jì)效益,那就是出借而不是出租了。可以看出,出租人是以財(cái)產(chǎn)收益為出發(fā)點(diǎn)和最終目的的,而限制轉(zhuǎn)租好像適得其反:因?yàn)槌凶馊艘簿哂惺褂秘?cái)產(chǎn)效益最大化的必然傾向,轉(zhuǎn)租的前提是該承租的財(cái)產(chǎn)在轉(zhuǎn)租后能獲得更大的效益。如果限制太多,轉(zhuǎn)租的動(dòng)力就會(huì)減弱,一方面財(cái)產(chǎn)得不到轉(zhuǎn)租后的最佳利用;另一方面原出租人租金也得不到有利的保證。
其次,限制轉(zhuǎn)租不能有效達(dá)到立法限制轉(zhuǎn)租的目的。立法限制轉(zhuǎn)租的目的無非是交易安全。交易安全方面,沒有轉(zhuǎn)租也可能造成交易風(fēng)險(xiǎn),這和轉(zhuǎn)租后可能造成的風(fēng)險(xiǎn)沒有什么太大的不同。如果避免過大交易風(fēng)險(xiǎn),完全可以通過提高租房押金達(dá)到這一目的。另外,合理督促承租人履行交納租金的義務(wù)本來就是出租人自己有效避免風(fēng)險(xiǎn)的最好辦法。轉(zhuǎn)租后的承租人也完全可以根據(jù)轉(zhuǎn)租人是否具有合法有效的出租權(quán)來避免自己的風(fēng)險(xiǎn),決定是否承租。
二、不可以轉(zhuǎn)租的情況
有下列情形之一的房屋不得轉(zhuǎn)租:
1、承租人拖欠租金的;
2、承租人在承租房屋內(nèi)擅自搭建的;
3、預(yù)租的商品房。
另外,租賃合同中未約定可以轉(zhuǎn)租,且出租人不同意轉(zhuǎn)租的,承租人也不擅自轉(zhuǎn)租。
承租人擅自轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除與承租人的租賃合同。
4.不得違背雙方意愿,有問題,雙方要共同討論。
在司法實(shí)踐中,房東可以與二房東簽訂有關(guān)租賃協(xié)議,其中應(yīng)當(dāng)明確說明是否允許二房東轉(zhuǎn)租,如果明確說明了不可以進(jìn)行轉(zhuǎn)租的,那么二房東私自轉(zhuǎn)租就是違反了相關(guān)法律規(guī)定的,那么是需要追究相關(guān)法律責(zé)任的,具體情況結(jié)合實(shí)際而定。
轉(zhuǎn)租房子房東有權(quán)利收回嗎?
租的房子可以轉(zhuǎn)租嗎,是違法的嗎?
房屋轉(zhuǎn)租次承租人有優(yōu)先購買權(quán)嗎?
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