在處理房屋買賣問題上,一般會根據(jù)實際情況進行不同的處理,其中也涉及到有關(guān)買賣合同的問題。在實際生活中,真正遇到房屋買賣糾紛時應(yīng)該怎么處理呢?房屋的產(chǎn)權(quán)問題與所有權(quán)問題的爭議又該怎么解決呢?下面,律霸就簡要講述一下有關(guān)房屋資格發(fā)生糾紛應(yīng)該如何處理的問題。一起來看看吧!
處理房屋買賣合同糾紛需要根據(jù)不同的情況,采用不同的方法。
(一)逾期交付房屋糾紛。逾期交房是非常普遍的現(xiàn)象,造成逾期交房的原因是多方面的,既有開發(fā)商本身怠于履行的因素,也有行政主管機關(guān)強制變更規(guī)劃、采用新型配套設(shè)施等開發(fā)商不能控制的原因。不管什么原因,只要不構(gòu)成不可抗力,賣方就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
(二)權(quán)屬證書缺失引發(fā)的糾紛。買房人不能在規(guī)定時間內(nèi)取得房產(chǎn)證的原因比較復(fù)雜,如開發(fā)商土地使用手續(xù)不合法,開發(fā)商未支付全部土地使用權(quán)出讓金,開發(fā)商違章建房等。在此種情況下,買房人可以要求解除合同,并向出賣人主張違約責(zé)任等。
(三)一房二賣糾紛。
由于兩份合同涉及的標(biāo)的為同一房屋,而開發(fā)商已將房屋交付給其中一份合同的相對人,該違約行為致使另一份合同的相對人與開發(fā)商之間的合同目的不能實現(xiàn),買房人有權(quán)解除合同,并要求開發(fā)商返還已付購房款及利息、賠償損失外,還可以請求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。根據(jù)《合同法》、《消法》已經(jīng)確立的懲罰性賠償責(zé)任原則,結(jié)合我國民事審判實踐和商品房買賣合同糾紛的實際情況,在《解釋》的第8條、第9條中明確規(guī)定了商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐,致使買受人無法取得房屋的,可以適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形:
一是商品房買賣合同訂立后,出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
二是商品房買賣合同訂立后,出賣人又將房屋出賣給第三人(俗稱“一房二賣”);
三是訂立合同時,出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實上或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明人
四是在訂立合同時,出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實;
五是訂立合同時,出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。由上述五種情形導(dǎo)致商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時,買受人除可申請出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失外,還可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。這些規(guī)定將有利于有效制裁和遏制欺詐、惡意違約等摒棄誠實信用原則、嚴重損害市場交易安全的行為,維護守約方的合法權(quán)益,促進社會誠信制度的確立。
(四)房屋質(zhì)量糾紛。此類糾紛包括商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或交付使用后經(jīng)檢驗確屬不合格,因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用等情形,買房人有解除合同的權(quán)利,并要求出賣人承擔(dān)賠償損失等。對于買房人來說,在接收房屋時一定要查驗開發(fā)商提交的工程竣工驗收合格書、工程質(zhì)量保證書和房屋使用說明書,并對交付的房屋進行驗收。
(五)房屋面積誤差糾紛。買賣雙方應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。如合同未作約定的,則按以下原則處理:
1、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的,按實際面積結(jié)算房屋價款;
2、面積誤差比絕對值超出3%時,買房人有權(quán)退房。買房人要求退房的,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在買房人提出退房之日起30日是內(nèi)將買房人已經(jīng)支付的房屋價款退還給買房人,同時支付已付房款利息。買房人不退房,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由開發(fā)商承擔(dān),產(chǎn)權(quán)歸買房人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時,面積誤差比絕對值在含3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由出賣人返還買房人的絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)/合同約定面積*100%。但規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其它影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的,開發(fā)商應(yīng)在變更確立之日起10日內(nèi),書面通知買受人。因上述原因的規(guī)劃設(shè)計變更造成面積差異,當(dāng)事人不解除合同的,應(yīng)當(dāng)簽署補充協(xié)議。
發(fā)生了上述情況,買受人除了可以要求解除合同外,對于開發(fā)商既構(gòu)成根本違約,又構(gòu)成欺詐情況的,買受人還可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,即購房者可以要回雙倍的已付購房款、利息和損害賠償金。
總之,在發(fā)生房屋買賣糾紛之后,建議對簽訂的房屋買賣合同的有關(guān)內(nèi)容與細則進行分析與研究。咨詢專業(yè)的律師進行處理。當(dāng)然,你也可以查詢有關(guān)的法條與資料,以最大限度的解決自己的問題,律霸有專業(yè)資深的律師,上我們律霸網(wǎng)站,我們?yōu)槟峁┳詈玫姆?wù)!并保護你的切身利益。
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