隨著人們買(mǎi)房熱情的有增無(wú)減，房屋買(mǎi)賣(mài)已經(jīng)成為生活常態(tài)。房屋交易勢(shì)必要簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，這就要涉及到房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立與生效，那么房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立的條件是什么，何時(shí)生效，生效的條件又是什么?這是當(dāng)事人必須了解清楚的，畢竟買(mǎi)房不是一件小事!那么小編今天要說(shuō)的就是：商品房房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效條件以及合同成立的條件。

一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同成立的條件

1、合同成立，是指訂約當(dāng)事人就合同的主要條款達(dá)成合意，包括要約和承諾兩個(gè)階段。根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承諾生效時(shí)合同即成立;但合同當(dāng)事人如果采用合同書(shū)形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章時(shí)合同即可成立。

2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的成立，是指開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人之間就尚未建成或者已竣工房屋的出售達(dá)成一致的意見(jiàn)。一般商品房買(mǎi)賣(mài)合同均采用書(shū)面形式訂立合同，根據(jù)《合同法》第32條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同上簽字或者蓋章時(shí)合同即可成立。

二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同何時(shí)生效

1、合同生效，是指已經(jīng)成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生一定的法律約束力，即對(duì)合同雙方當(dāng)事人發(fā)生強(qiáng)制性約束力，也就是通常所說(shuō)的法律效力?！逗贤ā返?4條、第45條、第46條對(duì)合同生效作出了規(guī)定。

2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的生效，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)即出賣(mài)人與買(mǎi)受人之間就尚未建成或者已竣工房屋的出售達(dá)成符合法律規(guī)定及雙方約定的合意，并履行法定及約定的相關(guān)手續(xù)后，該合意對(duì)出賣(mài)人與買(mǎi)受人即發(fā)生法律效力。

3、在合同生效時(shí)間上，通常是合同成立即生效，但如果法律、法規(guī)有特殊規(guī)定需要辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，否則合同不能生效;此外，合同生效可以由合同主體在合同中約定附期限或附條件，在雙方約定的期限屆至或者條件成就時(shí)合同生效。

三、房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效條件

房屋買(mǎi)賣(mài)合同是一種民事法律行為,應(yīng)當(dāng)具備以下條件:

1、合同當(dāng)事人必須符合主體資格。房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具備能夠以自身行為依法行使權(quán)利并且承擔(dān)義務(wù)的資格。

(1)一般主體要求。

依《民法通則》規(guī)定,房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力。房屋買(mǎi)賣(mài)行為復(fù)雜,涉及標(biāo)的金額較大,法律一般禁止限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力人參與,所簽房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,除非事先經(jīng)法定代理人同意,或者事后經(jīng)法定代理人追認(rèn)。

(2)特殊主體要求。

為了維護(hù)房屋交易秩序,現(xiàn)行法律和政策對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人設(shè)定了一定條件和限制,必須符合特定要求。在商品房現(xiàn)售中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為房屋出賣(mài)方必須具有法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、土地使用權(quán)證書(shū)、土地使用批文、規(guī)劃許可證和施工許可證等。在商品房預(yù)售中,預(yù)售方除具備上述條件外,還應(yīng)當(dāng)持有預(yù)售許可證和確定施工進(jìn)度與交付日期。商品房出賣(mài)方如違反上述要求,就會(huì)被認(rèn)為不符合簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主體資格,應(yīng)當(dāng)宣告合同無(wú)效,賠償買(mǎi)受方因此而遭受的損失。此外,**確認(rèn)的城市低收人家庭才符合主體資格有權(quán)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房,僅本單位的職工符合主體資格有權(quán)購(gòu)買(mǎi)單位自管公房,機(jī)關(guān)、學(xué)校和部隊(duì)等單位經(jīng)批準(zhǔn)才符合主體資格有權(quán)購(gòu)買(mǎi)城市私房等。

2、房屋買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)表意真實(shí)。

依照現(xiàn)行法規(guī)和有關(guān)司法解釋,民事法律行為應(yīng)當(dāng)系當(dāng)事人真意表示的結(jié)果。房屋買(mǎi)賣(mài)只有在自愿和平等的基礎(chǔ)上進(jìn)行才能真正實(shí)現(xiàn)雙方當(dāng)事人的利益理想。因此,因欺詐、脅迫、乘人之危、無(wú)權(quán)代理和以合法形式掩蓋非法目的所簽損害社會(huì)公共利益的房屋買(mǎi)賣(mài)合同等,皆非買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人真實(shí)意思,原則上視為無(wú)效。因重大誤解和顯失公平簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)行為,亦屬可變更或可撤銷(xiāo)的民事行為。無(wú)效或被撤銷(xiāo)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同不具有法律效力,當(dāng)事人有權(quán)不予履行。房屋買(mǎi)賣(mài)合同部分無(wú)效,不影響其他部分法律效力的,其他部分仍為有效。

3、房屋買(mǎi)賣(mài)不得違反政策、法律法規(guī)和社會(huì)公共利益。

房屋買(mǎi)賣(mài)行為應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)政策,遵守法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,不得損害社會(huì)公共利益,違反社會(huì)公共道德。否則,房屋買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。

綜上所述，商品房房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效條件是以合同成立為基礎(chǔ)，但又不是合同成立即生效。房屋買(mǎi)賣(mài)合同是一種民事法律行為，要具備以上所述的三個(gè)條件合同才能生效。既要滿(mǎn)足一般主體要求又要滿(mǎn)足特殊主體要求，而且不得違反政策、法律法規(guī)等。商品房房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效條件、生效時(shí)間以及合同成立條件等問(wèn)題對(duì)于當(dāng)事人十分重要，買(mǎi)房不是一件小事，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同一定要清楚這些內(nèi)容，以免日后帶來(lái)不必要的麻煩。希望小編以上的整理內(nèi)容對(duì)您有所幫助。

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