近年,農村的房地產市場逐漸活躍,農民往往將其在宅基地上所建房屋或者出租、或者售與他人。在這些購買者中間,有的是本村或外村村民,而有的是外來打工者,還有的則是城鎮非農業戶口居民,那么這種買賣合同是否有效呢?下文將對農村房屋買賣合同是否有效,什么情況下無效的問題進行闡述,供您參考。
一、農村房屋買賣合同是否有 效
雖然農村房屋可以買賣,但是,不是所有的農村房屋買賣合同都是合法有效的。因為農村房屋買賣合同主體不同,所涉及的相關法律、法規、政策也大有不同。因此,在適用法律認定農村房屋買賣合同效力時也會得出不同的結論。 具體如下:
(一)對農村本集體經濟組織成員之間農村房屋買賣合同應認定有效。購買者具有房屋所在地集體經濟組織成員身份,這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙,要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關于有效合同要件,就應當認定買賣合同有效。
(二)對待本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋買賣合同效力的認定。我國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓,但法律、法規對農村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規定,也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此,對這類農村房屋買賣合同,只要其符合合同法關于有效合同其他要件,應依法認定為有效合同。
(三)農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋買賣合同應認定無效。在《關于加強農村宅基地管理的意見》中規定“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地,嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”。 因此對這類合同,應因違反國家政策而認定為合同無效。
二、農村房屋買賣合同什么情況下無效
(一)產分離出賣,合同無效。由于房屋是建筑在土地上的,為土地的附著物,具有不可分離性,因此,房屋的所有權通過買賣而轉讓時,該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人,或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權,買受人可以提出這種買賣合同無效。
(二)主體有問題,合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的,其買賣行為一般無效 。房屋的產權為數人共有的,必須征得共有人同意才能出賣。
(三)侵犯優先購買權,合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時,在同等條件下,共有人有優先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利,屋所有人出賣房屋時侵犯優先購買權的,共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
(四)非法轉讓,合同無效。主要包括轉讓或買賣司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;依法收回土地使用權的;權屬有爭議的;法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
小編在上文為你解答了農村房屋買賣合同是否有效這個問題,通過上面的內容我們不難看到,農村房屋買賣存在很多問題,產生的糾紛也多種多樣。有的只是當事人之間的糾紛,有的甚至涉及了第三方的利益。因此在購買農村房屋前最好要找律師先進行咨詢,了解相關法律法規及政策,以避免自己的利益遭受損失。更多相關知識您可以咨詢律霸信陽律師。
買賣農村的房屋有什么效力
最新二手房屋買賣合同協議書?
商品房房屋買賣合同生效條件是什么?
該內容對我有幫助 贊一個
勞動糾紛勞動合同的解除和終止
2020-11-12成都高空拋物入刑首案宣判,高空拋物可入刑嗎
2021-02-15有交通事故逃逸未遂嗎
2020-12-27著作權案件訴訟費用如何繳納
2021-03-03改嫁后還有繼承權嗎
2021-03-23防二次出軌協議有法律效力嗎
2021-03-11未取得預售許可時簽訂的協議有效嗎
2020-12-13什么情形用人單位應當向勞動者支付經濟補償
2021-02-28勞務派遣用工是否有探親假
2020-11-14保險條款不符合《道法》 法院判無效
2021-02-08送餐撞到人保險怎么賠
2021-02-01摩托車發生事故如何快速理賠
2020-11-17保險合同中的免責條款是否有法律效力
2021-01-13保險法釋義 第一百六十九條
2020-12-31保險公司欺詐銷售如何維權
2021-01-01代理人超越代理權或者代理權終止后仍然以被代理人名義實施的行為是否有效
2021-03-25土地承包經營權流轉基本原則有哪些
2020-11-19有關物權法的基本法律知識(二)
2020-12-11房屋被拆遷人的范圍應該怎么劃分
2021-03-02拆遷后無法安置房屋該怎么賠償
2021-02-14