近年,農(nóng)村的房地產(chǎn)市場逐漸活躍,農(nóng)民往往將其在宅基地上所建房屋或者出租、或者售與他人。在這些購買者中間,有的是本村或外村村民,而有的是外來打工者,還有的則是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民,那么這種買賣合同是否有效呢?下文將對農(nóng)村房屋買賣合同是否有效,什么情況下無效的問題進(jìn)行闡述,供您參考。
一、農(nóng)村房屋買賣合同是否有 效
雖然農(nóng)村房屋可以買賣,但是,不是所有的農(nóng)村房屋買賣合同都是合法有效的。因為農(nóng)村房屋買賣合同主體不同,所涉及的相關(guān)法律、法規(guī)、政策也大有不同。因此,在適用法律認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同效力時也會得出不同的結(jié)論。 具體如下:
(一)對農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定有效。購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份,這便排除了宅基地不能進(jìn)行流轉(zhuǎn)的障礙,要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關(guān)于有效合同要件,就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同有效。
(二)對待本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣合同效力的認(rèn)定。我國相關(guān)法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓,但法律、法規(guī)對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定,也無禁止向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此,對這類農(nóng)村房屋買賣合同,只要其符合合同法關(guān)于有效合同其他要件,應(yīng)依法認(rèn)定為有效合同。
(三)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定無效。在《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》中規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。 因此對這類合同,應(yīng)因違反國家政策而認(rèn)定為合同無效。
二、農(nóng)村房屋買賣合同什么情況下無效
(一)產(chǎn)分離出賣,合同無效。由于房屋是建筑在土地上的,為土地的附著物,具有不可分離性,因此,房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時,該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人,或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),買受人可以提出這種買賣合同無效。
(二)主體有問題,合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的,其買賣行為一般無效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的,必須征得共有人同意才能出賣。
(三)侵犯優(yōu)先購買權(quán),合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時,在同等條件下,共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利,屋所有人出賣房屋時侵犯優(yōu)先購買權(quán)的,共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
(四)非法轉(zhuǎn)讓,合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓或買賣司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;權(quán)屬有爭議的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
小編在上文為你解答了農(nóng)村房屋買賣合同是否有效這個問題,通過上面的內(nèi)容我們不難看到,農(nóng)村房屋買賣存在很多問題,產(chǎn)生的糾紛也多種多樣。有的只是當(dāng)事人之間的糾紛,有的甚至涉及了第三方的利益。因此在購買農(nóng)村房屋前最好要找律師先進(jìn)行咨詢,了解相關(guān)法律法規(guī)及政策,以避免自己的利益遭受損失。更多相關(guān)知識您可以咨詢律霸信陽律師。
買賣農(nóng)村的房屋有什么效力
最新二手房屋買賣合同協(xié)議書?
商品房房屋買賣合同生效條件是什么?
該內(nèi)容對我有幫助 贊一個
驗證手機號
我已閱讀并同意《用戶服務(wù)協(xié)議》和《律霸隱私政策》
我們會嚴(yán)格保護(hù)您的隱私,請放心輸入
為保證隱私安全,請輸入手機號碼驗證身份。驗證后咨詢會派發(fā)給律師。
違法犯罪受傷是否擔(dān)責(zé)
2021-03-04如何用法律的手段制裁網(wǎng)絡(luò)暴力
2021-03-18外貿(mào)公司變更注冊資本增資流程是什么
2021-03-20法律如何規(guī)定溢價收購
2020-12-11交通事故鑒定費是不是保險公司出的
2021-01-23沒離婚不讓看孩子報警管嗎
2020-12-26房產(chǎn)證在房屋中介手里不肯退怎么辦
2020-12-27擔(dān)保合同中質(zhì)物滅失怎么辦
2021-01-08海外購房與國內(nèi)購房的差異有哪些
2020-11-26違法解除合同賠償金如何算
2021-03-03哪些人加班沒有加班工資
2021-02-22疫情期間公司放假有工資嗎
2021-01-31兩歲小孩被撞輕傷住院四天保險公司一般陪多錢
2021-03-23六旬母親為給兒子籌集治療費跳樓自殺,自殺能獲得保險賠償嗎
2021-02-12免賠額和不計免賠
2020-11-23用人單位不按規(guī)定申報保險怎么辦
2021-03-08對方酒后駕駛保險公司會不會賠付
2021-02-06網(wǎng)絡(luò)投保的銷售情況是怎樣的
2020-12-28詳解幾種主要保險免責(zé)條款
2020-11-30保險公司以保險未生效拒賠合法嗎
2021-02-05