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對真心想買房,真心想賣房的當事人來說,他們并不希望出現房屋買賣合同無效的情況,因為這會破壞他們的交易目的,甚至會給他們帶來經濟損失。那從法律的角度看,什么情況下房屋買賣合同無效呢?以下是對這個問題做的具體介紹。
一、什么情況下房屋買賣合同無效
實踐中房屋買賣糾紛時有發生。房屋買賣糾紛涉及到產權、價款、面積、原承租戶的利益等多種問題,但都離不開買賣合同的有效性問題。那么,究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢?歸納起來,主要有以下幾種:
1、房地產分離出賣,合同無效。
由于房屋是建筑在土地上的,為土地的附著物,具有不可分離性,因此,房屋的所有權通過買賣而轉讓時,該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將房產和土地使用權分別賣與不同的買受人,或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權,買受人可以提出這種買賣合同無效。
2、產權主體有問題,合同無效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的,其買賣行為一般無效 。房屋的產權為數人共有的,必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時,須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出賣共有房屋,其買賣行為一般認定無效。
3、侵犯優先購買權,合同無效。
房屋所有人出賣共有房屋時,在同等條件下,共有人有優先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。 房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的,共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
二、房屋買賣合同何時無效
主要包括轉讓(含買賣)下列房地產:
1、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;
2、依法收回土地使用權的;
3、權屬有爭議的;
4、法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。
實踐中,導致房屋買賣合同無效的情況是比較多的。至于什么情況下房屋買賣合同無效,上文已經為大家總結了常見的三種情況。當您遇到房屋買賣合同無效的情況時,建議您最好是根據合同無效會產生的法律效果來采取相應的措施。
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