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在我們現(xiàn)實生活中，在購買預購房的時候會簽訂買賣房屋協(xié)議，同時當事人為了保證將來購房的實物權(quán)也會簽訂預告合同的。那么有的人想將期房預告登記抵押，那么有關(guān)抵押預告登記具有什么樣的法律效應呢！還有很多人對此有疑問，本文小編將為大家詳請介紹。

一、預告登記抵押具有什么法律效力

1、預告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請求權(quán)具有物權(quán)效力，對后來發(fā)生的與該請求權(quán)內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有對抗效力。立法機關(guān)的立法理由為：“預告登記的功能是限制房地產(chǎn)開發(fā)商等債務人處分其權(quán)利，……以保障債權(quán)人將來實現(xiàn)債權(quán)。……這些處分行為既包括一房二賣，也包括在已出售的房屋上設(shè)定抵押權(quán)等行為。即該規(guī)定是為保護購房者的利益，解決商品房預售中出現(xiàn)的開發(fā)商一房二賣，或者對已銷售給購房者的期房私自設(shè)定抵押等損害消費者利益的問題而規(guī)定的，其實質(zhì)是為了限制開發(fā)商對預購商品房的處分。

2、預購商品房抵押權(quán)預告登記的權(quán)利性質(zhì)可視為是一種準物權(quán)，或稱之為“次抵押權(quán)”，其效力弱于抵押、保證、質(zhì)押、留置、定金等擔保物權(quán)，但優(yōu)于債權(quán)。理由為：一是預購商品房貸款抵押合同成立之時，貸款銀行已經(jīng)按照預購商品房買賣合同的約定，一次性將全部貸款劃轉(zhuǎn)到開發(fā)商指定的銀行賬戶，即權(quán)利人已經(jīng)為獲得物權(quán)保護而先期支付了對價;二是預購商品房雖無權(quán)屬證書，但具有商品房預售資格的開發(fā)商前期已投入了25%以上的工程建設(shè)總投資，并且已交付了全部土地出讓金，獲得了土地使用權(quán)證書。即期房及其附著的土地是具有財產(chǎn)價值的，是一項尚有待法律明確其權(quán)利邊界的財產(chǎn);三是根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，預告登記，房屋登記機構(gòu)在房屋登記簿上予以記載后，向登記權(quán)利人發(fā)放登記證明，即該登記權(quán)利已經(jīng)履行向社會公眾公示的程序。

3、預告登記沒有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，只有對抗第三人的效力。抵押預告登記作為一種臨時性登記行為，既不是行政部門對期房交易的監(jiān)管行為，也不能等同于直接產(chǎn)生支配效力的抵押登記，其設(shè)立目的在于期房買賣中，債權(quán)行為的成立和不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記之間常常因房屋建造等各種原因而導致相當長時間的間隔，為平衡不動產(chǎn)交易中各方利益，維護交易安全，法律賦予了抵押預告登記能夠?qū)沟谌说奈餀?quán)效力，但鑒于不動產(chǎn)物權(quán)尚未成立，不具備法定的抵押登記條件，故不產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)男Я?/p>

4、抵押權(quán)預告登記的目的僅是為了保障將來能對享有抵押權(quán)，即權(quán)利人依據(jù)預告登記享有優(yōu)先設(shè)立抵押權(quán)的權(quán)利，在抵押權(quán)辦理登記生效之前，權(quán)利人并不直接享有抵押權(quán)，亦不能據(jù)此主張享有抵押權(quán)。

二 、我國關(guān)于預抵押登記制度的規(guī)定

《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記，預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”

依照本條規(guī)定，不僅“所有權(quán)”可以申請預告登記，包括抵押權(quán)在內(nèi)的“其他物權(quán)”亦可進行預告登記。

《物權(quán)法》第一百七十九條，為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。

第二十條 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的。預告登記失效。

預抵押登記制度，就是在購房者與開發(fā)商的購房合同、購房者與銀行的借款合同簽定的同時，在房管局的備案系統(tǒng)上立即生成預抵押登記，以排斥第三人對房產(chǎn)的行使權(quán)利。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十條第二款規(guī)定：以預購商品房抵押的，登記機關(guān)應當在抵押合同上記載，抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

在期房預告登記抵押中，抵押期房的預購人必須要簽訂有效的房屋預售買賣合同、同時期房必須要上相關(guān)的部門辦理抵押登記。在預告登記抵押制度中只是相關(guān)部門對房屋買賣在場進行監(jiān)督的規(guī)定，只是為了更好的約束和規(guī)范房屋買賣市場，作為登記后的預告抵押是具有一定的法律效力的。

對僅辦理抵押預告登記的房產(chǎn)是否可以享受優(yōu)先受償權(quán)?

哪些房產(chǎn)不能辦理抵押登記

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