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房屋互換以前在我國是以房屋使用權的交換開始的,當時人們主要是以生活方便、工作就近來達到互便互利的目的。而現在,即使在房屋資源大量存在的情況下,也是有房屋所有人進行房屋互換的。那么互換房屋是否屬于房屋交易呢?接下來,律霸小編為你分析解答。
一、互換房屋是否屬于房屋交易
房產互換以前在我國是以房屋使用權的交換開始的,當時人們主要是以生活方便、工作就近來達到互便互利的目的。到了今天,房地產互換不再是單純的使用互換,房屋的使用權可以互換,其所有權也可以互換。房地產互換,從其性質和屬性來說,仍是不同程度的房地產交易行為,因為它涉及到所有權或者使用權的變更,而且必須交納有關交易稅費。現實中有三類互換房屋,其關鍵點有:
1、使用權房屋之間的互換
關鍵在于產權人是否同意,如公房互換必須由國家經營出租單位同意辦理。其次,超面積或明顯收益一方,按自愿協商原則對另一方進行補償。
2、房屋所有權與使用權之間的互換
關鍵在于分清所有權性質。房屋所有權變更一方按照正常買賣程序,到房地產管理單位辦理交易過戶手續,正常納稅,使用權不折抵價格。使用權需變更一方,到該房屋所有權人處申請變更,并需經該所有權人同意才能成交。
3、房屋所有權之間的交換
在這里關鍵是掌握交換價值對等與否。按照我國管理法規,交換產權房屋如經評估審定,價格相等則免交契稅。如若交換產權房屋雙方價值不等,根據國家有關契稅條例,交換雙方房屋價值差額,即價值高房屋價格減去價值低房屋價格,應該上交契稅及其他有關稅收。房地產互換不是簡單的戶權人或使用人名字的互換,只有掌握了有關法規,才利于互換雙方的談判,使雙方能夠真正按需各得其房。
二、房屋置換如何辦理
1、置換登記:居民須攜帶原房屋的有效權證原件、業主的有效身份證原件和同住人同意置換的書面證明材料,辦理置換登記手續。
2、價格評估:初評須上門實地詳細勘察,再經過專業人員認真計算,進行復評,從而提出房屋的評估價格。
3、置換委托:確定置換意向后,可正式委托置換公司進行房屋置換服務,簽訂房屋置換委托協議書。
4、簽訂合同:房屋委托后,由置換公司專門人員推薦房源或者尋找下家,并陪同實地看房,直到居民滿意后,正式簽訂有關交易合同或確認書。
5、辦理手續:在房屋置換委托人簽訂合同或者委托確認書后,根據合同約定,房屋置換委托人需要支付有關房款定金和代理費等,并可以開始辦理相關手續,完成房屋交割的全過程。
6、交割物業:交割驗收時,必須符合以下幾個條件:委托置換的房屋原有戶口全部遷出,室內物件搬空,水、電、煤、通訊費用等全部結清。
如果碰到房屋置換時,需要特別小心,因為房屋置換不僅僅是房子的交換,更是房屋使用權的交換。這種情況下進行的互換房屋,其實本質上也就是進行房屋交易了,畢竟此時雙方都是以自己的房屋為代價來獲取對方的房屋。
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