隨著經濟的發(fā)展，大量農民工涌入沿海城市，為避免集體經濟組織中出現(xiàn)宅基地浪費的現(xiàn)象，有能力脫農的公民想到可以把房屋賣出，賺得另一份資本，以便能在城鎮(zhèn)中買到優(yōu)質房。那么，我國關于農村房屋買賣的相關規(guī)定是怎樣的?

一、農村房屋買賣的效力

現(xiàn)行關于房屋買賣的所有法律、法規(guī)和規(guī)章都只適用于城市，專門關于農村房屋買賣的法律、法規(guī)和規(guī)章一個也沒有。涉及農村房屋買賣的法律性文件只有最高人民法院的一個批復。在這個批復里，最高人民法院的觀點是：如果農村房屋的買賣雙方已經賣際交付了房和全部價款，買賣關系有效。人民法院應予保護。

二、農村房屋買賣的對象

從《憲法》規(guī)定的“中華人民共和國公民在法律面前一律平等”的原則來看，城市居民、農村村民，本村人、外地人，都是中華人民共和國的公民，享有法律賦予的同等的權利，履行法律設定的同等的義務和承擔同等的法律責任，《合同法》和《民法通則》等法律不會因為買賣雙方是城市居民、農村村民、本村人、外地人而區(qū)別對待。依據《合同法》和《民法通則》，任何合法的公民對農村房屋的買賣行為是合法的、有效的。 也就是說：不管買方是城市居民，還是農村村民;是本村人，還是說外地人，買賣關系都是有效的。

三、農村房屋買賣的處分權

農村房屋買賣，無處分權的人處分他人房屋而訂立的房屋買賣合同，權利人不予追認的無效，只有房屋的所有人才能處分該財產，他人無權干涉。

四、農村房屋的權利證書

目前，在全國范圍內，農村房屋還沒有像城市房屋那樣實行所有權登記制度，因而，農村房屋的所有權人沒有城市房屋所有權人持有的房屋產權證。農村房屋的所有權人能夠用來證明自已對房屋享有所有權的證書一般是當地區(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門頒發(fā)的宅基地使用證書。這個證書只能證明被該證書記錄的人享有宅基地的使用權。從另一個角度看，也不存在將房屋建立在其他人享有使用權的宅基地之土的可能性，所以，這個證書同時也能證明被該證書記錄的人享有宅基地之上的房屋所有權。 有些打算購買農村房屋的城市居民十分關心自已買了農村房屋后能否取得產權證，認為不能取得產權證購買農村房屋就是不合法的。 農村房屋是沒有產權證的。即使購買城市房屋，沒有產權證也不表示就不享有對房屋的所有權。依據《合同法》和《民法通則》，有買賣合同、付款手續(xù)和房屋交接手續(xù)就足以證明買方對所購房屋的所有權，所以，購買人能否取得產權證或宅基地使用證書并不重要。

五、購買農村房屋的注意事項

如果你打算購買農村房屋，必須要注意兩點：

?1、不要涂改宅基地使用證書，也不要相信村民委員會在涂改后的宅基地使用證書上加蓋公章后涂改就成為有效的。宅基地使用證書，不是證明你對所購農村房屋享有所有權所必需的。 宅基地使用證書是當地區(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門頒發(fā)的，只有當地區(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門對宅基地使用證書的涂改才是有效的。他人涂改宅基地使用證書是違法的，而且，有可能構成犯罪。 當然，最好能讓當地區(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門在原宅基地使用證書上改成你的名字或者給你頒發(fā)新的宅基地使用證書，如果不能，不必強求。因為從登記制度的設定目的來看，登記的作用在于公示，即世人周知該權利的存在。登記是房屋所有權的變動宣示，而非房屋買賣合同，不是房屋買賣合同所形成的法津關系必須要件，沒有辦理過戶登記并不影響房屋買賣合同的效力。 ?

2、如果你打算在購買農村房屋以后進行翻建，你只能在原建筑宅基地占地面積范圍內翻建，不能擴建到附近耕地面積范圍。如果擴建需要占用耕地、田地面積，則需經過相關部門審批，如果未經審批就增加建筑占地面積，則增加的部分就是非法建筑。

六、關于農村房屋賣給城市居民

農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同有效。依據如下：?

1、合同法將合同無效的標準限制在違反法律、行政法規(guī)。 最高人民法院在對《合同法》做出的司法解釋里表達的觀點是：只有違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同才是無效的。(注：法律，是全國人民代表大會或其常務委員會制定的規(guī)范性文件;行政法規(guī)，是國務院制定的規(guī)范性文件。) 但至今沒有任何一條法律或行政法規(guī)禁止農村房屋的買賣。也從來沒有哪一條法律或行政法規(guī)對農村房屋買賣做出了禁止性規(guī)定。即使有地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章，在認定買賣行為是否有效上，法院也不會適用地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章而認定買賣行為無效。 ?

2、土地管理法規(guī)定的土地的使用權不得用于非農建設其立法本意旨在維持農業(yè)用地的數量.保證農民的生存之本和糧食供應，而宅基地本來就是建設用地，其主體變更不會導致農業(yè)用地的減少，故該條不適用于宅基地，作為認定農村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無效的依據也違反立法本意。 ?

3、從法律保護所有權的基本精神來看，限制農民買賣房屋并非是對農民利益的維護，而是對農民權利的侵犯。 眾所周知，所有權的占有、使用、收益、處分四個權能中，最核心的權能是處分權，處分權是所有權的標志。如果將農村房屋的處分權予以限制，這與我國保護農民利益的國策完全背道而馳。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內容的自由以及合同對象的自由，限制農民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。?

?4、《農村承包經營法》原則上賦予了農民處分自己房屋的權利。 我國新通過的《農村承包經營法》也體現(xiàn)了相同的精神，該法第32條規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉。該條賦予了農民處分自己的承包土地經營權的權利。該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農民的自主性，相信農民能夠從自身利益最大化的角度理解性地處分自己的財產，是立法精神的巨大進步。既然為農民安身立命之本的農用承包土地都可以流轉，農村宅基地也應做相同理解。?

?七、農村房屋買賣合同效力探討?

?我國土地所有權的主體分為國家和集體兩種。

宅基地所有權屬農村集體經濟組織所有，其使用權由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權人，有權在取得的土地上享有占有、使用的權利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權人無權單獨轉讓宅基地，但如果使用權人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權的完整權應屬于宅基地使用權人。

了解關于農村房屋買賣的相關規(guī)定，首先要知道農村房屋買賣的效力法律規(guī)定只在雙方都已支付價款、交付了房才有效。由于農村房屋并沒有像城鎮(zhèn)那樣實行所有權登記制度，所以購買人是否擁有產權證顯得不是那么這農藥。另外農村的住宅賣給城鎮(zhèn)居民或非本集體經濟組織的成員都同樣生效。

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