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我國(guó)尚無(wú)明確法律條文支持農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們購(gòu)房需求的多樣化，現(xiàn)實(shí)中私簽協(xié)議、實(shí)際買(mǎi)賣(mài)的情況客觀存在。在這樣一塊法律真空地帶，爭(zhēng)議與糾紛自然不可避免。本文中，律霸編輯就來(lái)為大家講述一起農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)案例，來(lái)向大家說(shuō)明一些問(wèn)題。

北京市XX區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

(2011)通民初字第00xxx號(hào)

原告張(反訴被告)，男，*50年9月9日出生，漢族，北京市XX區(qū)**鎮(zhèn)**村農(nóng)民，住該村**號(hào)。

委托代理人張**，北京市**律師事務(wù)所律師。

委托代理人王**，女，*51年4月18日出生，漢族，北京市XX區(qū)**鎮(zhèn)**村農(nóng)民，住該村**號(hào)。

被告馬**(反訴原告)，女，*50年12月17日出生，回族，無(wú)職業(yè)，住北京市通州區(qū)**一居*號(hào)樓*室。

委托代理人申XX，北京市XX律師事務(wù)所律師。

委托代理人田**，男，*67年1月13日出生，漢族，北京市****咨詢服務(wù)中心經(jīng)理，住北京市通州區(qū)**一居*號(hào)樓*室。

被告李(反訴原告)，女，*71年10月27日出生，回族，北京市XXXX控股集團(tuán)有限公司第*科技分公司售票員，住北京市通州區(qū)**東路*號(hào)院*號(hào)樓*單元*室。

委托代理人申XX。

被告李(反訴原告)，女，*73年10月3日出生，回族，北京市****咨詢服務(wù)中心副總經(jīng)理，住北京市通州區(qū)**一居12號(hào)樓251室。

委托代理人申XX。

被告李(反訴原告)，女，*76年9月18日出生，回族，無(wú)職業(yè)，住北京市通州區(qū)**一居*號(hào)樓242室。

委托代理人申XX。

被告馬(反訴原告)，女，*21年2月17日出生，回族，北京市通州區(qū)張家灣***村農(nóng)民，住該村。

委托代理人申XX。

原告張義*與被告馬、李、房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員趙書(shū)*獨(dú)任審判，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告張及其委托代理人張**、王**，被告馬的委托代理人申XX、田**，被告李**及其委托代理人申XX，被告李*云及其委托代理人申XX，被告李*煒及其委托代理人申XX，被告馬及其委托代理人申XX到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告張稱(chēng)：原告原系北京市XX區(qū)張XX鎮(zhèn)XXX村村民，在該村有平房七間(正房四間、廂房三間)，*95年原告與棗X莊村李文*簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，原告將上述房屋賣(mài)給非本村村民的。2005年李去世(戶口未注銷(xiāo))，上述房屋由其妻子馬管理。李妻子馬、女兒李、李、李、母親馬為其法定繼承人，但均非XX灣鎮(zhèn)立XX村村民。原告認(rèn)為其與李簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，因并非本村村民，應(yīng)屬無(wú)效。被告作為李文*的繼承人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)，騰退上述房屋。現(xiàn)起訴要求判決原告與李文*簽訂的北京市通州區(qū)XXX鎮(zhèn)立XX村平房七間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，被告騰退該房給原告張義*;訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。對(duì)于*被告的反訴請(qǐng)求，同意支付房屋現(xiàn)值和原價(jià)格的差異補(bǔ)償費(fèi)56935元，其他不予認(rèn)可。

被告稱(chēng)：一、原告當(dāng)初在賣(mài)房時(shí)明知農(nóng)民房及宅基地禁止流轉(zhuǎn)的規(guī)定，但為了追逐利益，依然將房出售，從*95年到2011年時(shí)隔16年房?jī)r(jià)上漲，原告有利用國(guó)家的法律政策要求確認(rèn)合同無(wú)效謀求更大利益，屬于有失誠(chéng)信的行為，因此原告是有重大過(guò)錯(cuò)的一方，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任;二、原告提起訴訟的根本原因是該房屋面臨拆遷，房?jī)r(jià)、地價(jià)已經(jīng)翻倍增長(zhǎng)，原告為了取得巨大的經(jīng)濟(jì)利益;三、國(guó)家和北京市高院為了保護(hù)這種原買(mǎi)房人的利益，于2004年就農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力認(rèn)定及案件處理原則形成了會(huì)議紀(jì)要，首先要全面考慮合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋增值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成的買(mǎi)受人的損失，應(yīng)當(dāng)對(duì)此進(jìn)行補(bǔ)償，故此要求駁回原告的訴求，并反訴要求確認(rèn)原告與李文*簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)契約有效;原告給付被告現(xiàn)值房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異給被告造成的損失56935元;原告給付被告因土地增值房屋所在土地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)價(jià)款的70%;反訴費(fèi)由原告承擔(dān)。

經(jīng)審理查明，*95年1月20日，張與李及見(jiàn)證人王、張簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)契約，張以16000元的價(jià)格將其所有的北京市通州區(qū)XXX鎮(zhèn)立XX村中北房四間、廂房三間及院外廁所、院內(nèi)柿子樹(shù)兩顆賣(mài)給李文*，該房屋買(mǎi)賣(mài)后未經(jīng)相關(guān)政府部門(mén)變更登記。李于簽訂契約當(dāng)日給付張房?jī)r(jià)款16000元。李文*于2005年5月間去世，馬系李之母，馬**系李文*之妻，李均系李之女。李購(gòu)買(mǎi)此房后在該房屋內(nèi)生活多年，并對(duì)其進(jìn)行了修繕。本案在審理過(guò)程中，*被告向本院提出申請(qǐng)，要求對(duì)該訴爭(zhēng)房屋現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值及區(qū)位補(bǔ)償價(jià)進(jìn)行鑒定，經(jīng)北京京評(píng)價(jià)格評(píng)估有限公司做成價(jià)格鑒定結(jié)論為該鑒定標(biāo)的的市場(chǎng)價(jià)格為56935元，區(qū)位補(bǔ)償價(jià)為164946元。

上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述、房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議、土地登記審批表、評(píng)估報(bào)告、評(píng)估費(fèi)收據(jù)等在案佐證。

本院認(rèn)為，違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，訂立的合同無(wú)效。根據(jù)已查明的事實(shí)，張將自家坐落在北京市通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)立禪庵村中北房四間、廂房三間出賣(mài)給李文*，該房屋土地使用權(quán)人登記為張義*。后雙方未到相關(guān)政府部門(mén)對(duì)宅基地使用權(quán)作合法的變更登記手續(xù)。違反了國(guó)家關(guān)于土地使用權(quán)、使用權(quán)的因轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)提出土地變更登記的規(guī)定。現(xiàn)張義*要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)契約無(wú)效，理由正當(dāng)，本院予以支持。合同無(wú)效，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還，張義*要求*被告騰房，本院亦予支持。另由于李文*使用該房屋多年，在該房屋基礎(chǔ)上有所投入，并已經(jīng)北京京評(píng)價(jià)格評(píng)估有限公司評(píng)估鑒定，應(yīng)按照鑒定結(jié)果對(duì)其投入予以補(bǔ)償?，F(xiàn)*被告反訴要求張義*支付現(xiàn)值房屋現(xiàn)值和原價(jià)格差異補(bǔ)償及該房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)價(jià)款的70%，在庭審過(guò)程中張義*表示同意按照鑒定結(jié)果支付，本院對(duì)此不持異議。依據(jù)《中國(guó)人民共和國(guó)合同法》第*十二條第(*)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、原告張與李簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效;

二、被告于本判決生效后七日內(nèi)將位于北京市通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)立禪庵村中的北房四間、廂房三間及院落予以騰退，交付原告張使用;

三、原告張義*于本判決生效后七日內(nèi)支付被告馬、李、李云、李、馬損失費(fèi)人民幣十七萬(wàn)二千三百九十七元二角;

四、駁回被告馬、李、李、李、馬的其他反訴請(qǐng)求。

如果為按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)一千二百*十元，由被告負(fù)擔(dān)，于本判決生效后七日內(nèi)交納。

反訴案件受理費(fèi)六百元，由原告負(fù)擔(dān)，于本判決生效后七日內(nèi)交納。

評(píng)估鑒定費(fèi)三千元由原告張義*負(fù)擔(dān)一千*百元，于本判決生效后七日內(nèi)交納;由被告馬**、李**、李*云、李*煒、馬成*負(fù)擔(dān)一千*百元(已交納)。

評(píng)估鑒定費(fèi)四千元由被告馬**負(fù)擔(dān)，由原告張義*負(fù)擔(dān)二千元(已交納);由被告馬、李、、李、馬負(fù)擔(dān)，于本判決生效后七日內(nèi)交納。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十*日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，交納上訴案件受理費(fèi)，上訴于北京市XX中級(jí)人民法院。如在上訴期滿后七日內(nèi)未交納上訴案件受理費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

北京本身是我國(guó)的房?jī)r(jià)最高的城市之一，也難免有人會(huì)鋌而走險(xiǎn)，購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋。這或許情有可原，但從上述案例可見(jiàn)，法尚不能容，一旦產(chǎn)生糾紛，則很有可能是雙方的利益都會(huì)有所損害，上文提及的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)案例便是如此。這個(gè)案例對(duì)于北京及其他地區(qū)的相似案件判決都會(huì)有參考意義，故值得大家學(xué)習(xí)。

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