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目前房地產市場存在一種誤解，即認為抵押房不能轉讓。那么情況真的是這樣嗎，購買抵押房是否有效呢？對于不想購買抵押房的消費者來說，又要如何判斷房屋有沒有設抵押呢？下面本文將為您具體分析這兩個問題，希望能對您有所幫助。

一、購買抵押房是否有效

(一)購買抵押房，購房合同有效

根據房屋買賣協議，在受讓方按合同約定支付價款的前提下，轉讓方負有將房屋產權變更登記到受讓方名下的義務，含使轉讓房達到轉讓條件，包括解除房他項權利抵押(合同各方另有約定的除外)。可能因為轉讓方認為價格賣低了，想毀約，于是以抵押房不允許買賣或轉讓而主張商品房買賣協議無效。實際上，轉讓方是以自己不履行協議的違約事實，不使轉讓房達到轉讓條件，不進行過戶登記。這是典型的違背誠實信用原則的惡意抗辯。

(二)不符合轉讓條件，購買抵押房不發生物權轉移

被轉讓房屋因為設置了抵押權而不能轉讓，應理解為房屋產權變動的結果條件，而不是原因條件，不符合轉讓條件的，房屋不得進行過戶登記，不發生物權轉移，但轉讓協議本身不應受到影響，協議仍然有效。這即是《物權法》第15條的規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。”

二、如何判斷房屋有沒有設抵押?

(一)可到房地產登記部門查閱房產抵押情況

根據我國《擔保法》第四十五條規定，“登記部門登記的資料，應當允許查閱、抄錄或者復印”。買房人可以根據此條法律到房地產登記部門要求了解自己希望購買的房產的抵押情況。

查詢時必須帶業主本人的身份證原件，預售合同號查詢，如受業主委托的則須經公證處辦理公證委托，如業主為公司的須帶該公司委托書和工作證方能查詢。

(二)可查閱開發商提供的有關房產證件

購房人有權要求開發商出示所購房產的有關證件，即國有土地使用權證和房屋所有權證，看在證件的備注欄中有無作他項權利記載。如果備注欄中沒有注明他項權利(抵押)的情況，則該房屋沒有抵押給銀行。

總的來說，通過這兩種方式，一般能有效的查閱房產的抵押情況。其實這些手續并不麻煩，卻能為購房者有效的降低風險，所以在購房前，最好不要省略這一個步驟。

以上就是對“購買抵押房是否有效，如何判斷房屋有沒有設抵押”的解答，希望能對您有所幫助。雖然我國對于抵押房轉讓有一定的限制，但是抵押房交易并不當然無效。購房者如果購買到抵押房不能僅以抵押房不能轉讓為由主張合同無效。所以如果不想購買抵押房，承當風險，最好能在購房前提高警惕，調查清楚房屋的權利狀況，最好能咨詢專業律師的意見，以免判斷錯誤，給自己造成損失。

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