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房地產(chǎn)開發(fā)商為了可以以低成本使用銀行的資金、無息占用購(gòu)房者的預(yù)繳款以及承建商的墊款，開發(fā)商會(huì)選擇房屋預(yù)售，房屋預(yù)售開發(fā)商也不需承擔(dān)房屋的存貨成本，那么一般情況下，預(yù)售商品房的效力是怎樣的呢？我們一起通過下文進(jìn)行了解吧。

一、預(yù)售商品房的效力是怎樣的

判斷商品房預(yù)售合同是否有效，就要看該合同是不是符合下面幾個(gè)條件：

1、預(yù)售方主體資格要符合要求

商品房的預(yù)售可以由開發(fā)商自行銷售或者開發(fā)商委托中介機(jī)構(gòu)銷售。自行銷售開發(fā)商必須是具有獨(dú)立法人資格，取得房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核發(fā)的資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2、商品房預(yù)售合同雙方意思表示真實(shí)一致

由于合同雙方對(duì)于預(yù)售商品房的真實(shí)情況的信息的知情不對(duì)稱，承購(gòu)方往往處于弱勢(shì)地位。因此預(yù)售方應(yīng)按照預(yù)售合同所規(guī)定的有關(guān)內(nèi)容向承購(gòu)方真實(shí)、完整地披露有關(guān)承購(gòu)方所要購(gòu)買的商品房的真實(shí)情況。

由于是預(yù)售，承購(gòu)方不可能真實(shí)地感受到商品房的客觀存在，也不可能對(duì)商品房作任何的評(píng)價(jià)，所以這就更要要求預(yù)售方按照誠(chéng)實(shí)信用的原則履行自己的告知義務(wù)，以保護(hù)承購(gòu)人的合法權(quán)益。也只有如此，承購(gòu)人才能在知情的基礎(chǔ)上作出自己真實(shí)的意思表示。任何一方尤其是開發(fā)企業(yè)都不得采取脅迫、欺詐、乘人之危等簽訂商品房預(yù)售合同，否則此合同為無效合同，并不受到國(guó)家法律的保護(hù)。

3、商品房預(yù)售合同內(nèi)容與形式的合法性

商品房預(yù)售合同屬不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，涉及金額較大，履行期限較長(zhǎng)，且內(nèi)容比較復(fù)雜。為保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，我國(guó)法律法規(guī)規(guī)定，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同并履行登記備案手續(xù)。

商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第十條也規(guī)定：“商品房預(yù)售，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

二、怎么避免預(yù)售商品房糾紛

當(dāng)我們準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房時(shí)，要做到以下幾點(diǎn)：

1、預(yù)售商品房尚未付清房款的購(gòu)房者應(yīng)該先征得開發(fā)商同意方能與受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓合同;

2、已付清預(yù)售商品房總價(jià)款的，購(gòu)房者可以與新購(gòu)房者訂立轉(zhuǎn)讓合同并以書面形式通知開發(fā)商;

3、轉(zhuǎn)讓合同雙方應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同生效后前往房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)，而目前我國(guó)有些地方為防期房的過渡投機(jī)還沒有對(duì)再轉(zhuǎn)讓可以進(jìn)行直接備案，而是從嚴(yán)控制，往往造成期房再次購(gòu)入者不訂立周密的合同風(fēng)險(xiǎn)增大。

4、預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓應(yīng)依法交納相應(yīng)的稅費(fèi)。如沒能進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓備案，則只能出讓方做出房產(chǎn)權(quán)證后再過戶給受讓方，如是這樣的合同不需通知房產(chǎn)商，但如出讓方把房子再賣給了第三者，只能追究其違約責(zé)任，存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。

5、如果出讓方辦理了商品房抵押貸款，而受讓方也要辦理商品房抵押貸款，則雙方應(yīng)去原銀行詢問能否辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)，如果可以并且符合條件，雙方直接辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)即可;如果受讓方不需要辦理抵押貸款，則出讓方應(yīng)辦理解除抵押貸款手續(xù)，否則將會(huì)給雙方辦理備案或產(chǎn)權(quán)登記帶來障礙。

6、如果確是房子不相要而原價(jià)轉(zhuǎn)讓，你也可以與開發(fā)商協(xié)商，辦理商品房預(yù)售合同終止手續(xù)，到房地產(chǎn)交易中心注銷預(yù)售合同備案登記，并且還應(yīng)當(dāng)與貸款銀行辦理終止貸款合同手續(xù)，注銷抵押登記，在上述手續(xù)辦清后，新受讓方即可直接與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，辦理預(yù)售合同備案。但終止預(yù)售合同通常要承擔(dān)一定的違約責(zé)任。另這種轉(zhuǎn)讓如果有相當(dāng)大的差價(jià)沒有依法納稅，定是有陰陽(yáng)合同(就是差價(jià))，發(fā)生糾紛會(huì)給你帶來麻煩。

開發(fā)商要想進(jìn)行商品房的預(yù)售，并不是那么簡(jiǎn)單的事情，需要按照國(guó)家的規(guī)定先取得了預(yù)售資質(zhì)，那么才能銷售未修建完成的商品房。不過此時(shí)也有很多人對(duì)預(yù)售商品房的效力產(chǎn)生懷疑，認(rèn)為此時(shí)商品房沒有修建好，但其實(shí)雙方之間在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行商品房預(yù)售，并且簽訂了相關(guān)預(yù)售協(xié)議，辦理了預(yù)告登記的話，那么預(yù)售相對(duì)就比較保險(xiǎn)，同時(shí)也可以認(rèn)定預(yù)售行為是有效的。

如何避免預(yù)售商品房糾紛

深圳商品房預(yù)售管理辦法中的法律問題

商品房預(yù)售合同登記備案具有什么的法律效力