已經(jīng)簽好的合同是否有效

根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，除開《合同法》第五十二條的情形，其余皆不直接判斷為合同無效。且無論是賣家還是買家，一定訂立合同簽字，合同即生效。除非是無權(quán)處分人在經(jīng)過有處分權(quán)人的追認(rèn)后才生效。

相關(guān)案例：

小張和小王夫妻倆是標(biāo)準(zhǔn)的白領(lǐng)，結(jié)婚之初在雙方父母的資助下買了套一居室，登記在小張名下。有了孩子后，換套大房子的愿望越來越迫切。苦于沒有足夠的資金，兩人商量把現(xiàn)有的房先賣掉，拿賣房的錢付大房子的首付。小王就通過中介公司找到了買主小劉，小劉看完房子以后很滿意，雙方經(jīng)過幾次協(xié)商，約定成交價格95萬元，由小王以小張委托代理人的名義和小劉在中介公司的店里簽訂了買賣合同。就在雙方打算履行合同的期間，誰也沒想到房價迅速往上漲，有的中介公司給這套房子的報價已經(jīng)到了105萬元。小王夫婦覺得賣虧了不想賣了。

于是，小張把小王和買方小劉作為共同被告起訴到法院，要求確認(rèn)小王和小劉簽訂的買賣合同無效，理由是房屋是夫妻共同財產(chǎn)，小王代理自己和小劉簽訂合同并未征得自己同意，小王在法庭上也承認(rèn)賣房沒有征得小張同意。而小劉則表示自己去看房的時候小張也在家，而且合同簽訂后小張還給自己打過電話要求加價，所以小張應(yīng)當(dāng)知道并且同意小王賣房的行為。中介公司的工作人員也到庭對小劉主張的事實進(jìn)行了證明。

購房合同的效力怎么確定?

本案反映的情形在實踐中并不少見，即房屋共有人之一以其他共有人擅自處分共有財產(chǎn)為由，要求確認(rèn)房屋買賣無效，進(jìn)而變相達(dá)到反悔賣房的目的。這種做法在實踐中很少會得到法院的支持。根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，除開《合同法》第五十二條的情形，其余皆不直接判斷為合同無效。因此購房合同不直接無效，屬于效力待定的合同。

本案中，小張和小王是夫妻關(guān)系，從小王和小劉簽訂的合同看，小王是作為小張的委托代理人身份出現(xiàn)，賣房人是小張，而該套房屋是小王和小張的夫妻共同財產(chǎn)。此時，即使小張沒有在合同上簽字，當(dāng)小劉有足夠的理由相信小王簽訂合同賣房取得了小張的同意，那么合同就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，小劉作為購房人是善意的，他的利益應(yīng)當(dāng)優(yōu)先得到保障。

本案中，小劉看房時小張在場，表明小張對于售房事宜是明知的，而且合同簽訂后又電話與小劉就漲價進(jìn)行過溝通，故小張未在合同上簽字不影響合同效力。

當(dāng)然了，對于這種共同所有人的房屋，我們購房指南建議購房者在買房時最好房屋的全部所有人都能在購房合同上簽字，只有這樣，才不容易讓賣方因為房價上漲等原因想反悔。

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