(一)房屋因素
房屋竣工后即進入折舊期,按照理論折舊率,混合一等結構房屋折舊期限為50年,每年的折舊率為2%;另外舊房的套型落后、功能陳舊,這同新建商品房無法相比,“三小”套型小廳、小廚、小衛扣減10%。此外,樓層對價格也產生影響,若1層和5層為基準價,2層和6層為-3%%,7層為-5%,3層和4層為+3%,若是樓頂則為-5%;而朝向如無朝南窗則為-5%。
(二)環境因素
環境因素既有自然的也有社會的,既有大環境,也有小環境。在同一地段,舊房的小區環境會遜色于新住宅區,比如小區平面布局、設施、綠化以及房屋的外觀造型等,舊房都要大打折扣的。再如社會環境,在同一土地級別地區,有的適合經商,有的則適宜居住。還有該地區的居民結構、文化氛圍。配套建設等都會對房屋價格產生較大的影響。無和非獨立封閉小區分別扣減5%,省、市重點中小學區的為+15%。
(三)心理因素
如果不在價格上有大的誘惑力或其他考慮,人們一般不愿意買舊房,如果舊房的價格同新房相差不大,買舊房就會有難以逾越的心理障礙,心理因素為-8%。房地產估價是專業房地產估價人員,根據特定的估價目的,遵循公認的估價原則,按照嚴謹的估價程序,運用科學的估價方法,在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上,對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。
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