(1)一般情況下,辦理二手房按揭,交易雙方應(yīng)該在辦理過戶手續(xù)之前就申請為宜,而在辦理過戶手續(xù)之后再申請,就會造成交易不成的危險。銀行在審批貸款時除了要調(diào)查買方的經(jīng)濟狀況,有無還款能力外,還要求雙方提供房屋的評估講演,取評估價和交易價中較低的價格確定其貸款金額。買方需要支付首期款,同時貸款年限還要以房屋的使用年限等因素進行確定。買賣雙方不清晰這些環(huán)節(jié)都有可能導(dǎo)致交易失敗。
(2)辦理二手房按揭,需要辦理完過戶手續(xù),產(chǎn)權(quán)人的名字由賣方更換為買方后,才能以該處房產(chǎn)作為典質(zhì)申請貸款。一般情況下,在辦理過戶手續(xù)前,買方只會支付首期款,假如買方惡意拖延辦理按揭手續(xù)的時間,賣方也就遲遲不能收到賣房的尾款。賣方可要求買方提供擔(dān)保人或質(zhì)押等方式避免此類風(fēng)險。
(3)為了有效地規(guī)避二手房按揭中的風(fēng)險,建議使用銀行提供的監(jiān)管業(yè)務(wù)。如建設(shè)銀行推出了特色產(chǎn)品——“百易安”交易資金托管業(yè)務(wù),它由銀行作為中間人確保賣房人收到全額的賣房款,即買賣雙方在談妥了交易價格簽訂買賣協(xié)議后,在銀行的監(jiān)視下辦理過戶等手續(xù),在首期款的支付以及尾款的收取等都通過銀行進行,這樣來保證買賣雙方的利益,收費尺度是:50萬元以下收取3.5‰-5‰,低于200元的按200元收取。
二手房按揭貸款要注意什么問題?
(1)每月還款額度要量力而行。在申請個人住房貸款時,借款人應(yīng)當(dāng)對自己目前的經(jīng)濟狀況、還款能力作出正確的判斷,同時對自己未來的收入支出有所預(yù)測,避免出現(xiàn)無法足額還款的困境。
(2)要妥當(dāng)選擇貸款銀行。對借款人來說,如果購買的是二手房,就可以自行選擇貸款銀行。各貸款銀行提供的服務(wù)品種不一樣,收費標(biāo)準(zhǔn)也不一樣,對借款人的要求也不盡相同,貸款額度和最長貸款期限也可能不同,借款人可以根據(jù)自己的實際情況選擇服務(wù)好、收費低、手續(xù)簡便快捷的貸款銀行。
(3)要選擇適合自己的還貸方式。目前主要有兩種個人住房貸款還款方式:一是月均等額(等額本息)還款方式,另一種是等額本金還款方式。前者每十月的月供相等,多還利率遞減,本金遞增;后者每月還款金額不同,但每月所還本金相等,利率遞減。等額本息還款方式的優(yōu)點在于,借款人可以準(zhǔn)確掌握每月的還款額,有計劃地安排家庭的支出。而等額本金還款方式較適合于還款初期還款能力較強,并希望在還款初期歸還較大款項以減少利息支出的人。總體而言,采用等額本金一般要比等額本息還給銀行的利息少一些。
(4)向銀行提供材料要真實。申請個人住房商業(yè)性貸款,銀行一般要求借款人提供經(jīng)濟收入證明,對于個人來講,應(yīng)提供真實的個人職業(yè)和近期經(jīng)濟狀況證明。因為如果借款人收入未達到一定水平,又沒有足夠的能力還貸款卻夸大收入水平,經(jīng)銀行調(diào)查證實借款人提供了虛假證明,就會使銀行對其信任度大大降低,從而影響貸款的審批。
(5)提供本人住址要準(zhǔn)確,及時。借款人提供給銀行的地址準(zhǔn)確,就能方便銀行與其聯(lián)系,每月能按時收到銀行寄出的還款通知單。遇到人民銀行調(diào)整貸款利率,還可在年和收到銀行寄出的調(diào)整利率通知。
(6)每月還款要及時,避免罰息。對于借款人來說,,必須在每月約定的還款日期查看自己的賬戶上是否有足夠的資金,防止由于疏忽造成的違約而被銀行罰息,同時,在銀行留下不良的信用記錄。
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