違約金怎么算

合同約定違約金數(shù)額或者計(jì)算方法的，一般以合同約定為準(zhǔn)。但根據(jù)法律規(guī)定，約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。

當(dāng)事人以約定違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。雖然僅僅適用于商品房買賣合同，但對于二手房買賣也是具有參考價(jià)值的。

我國二手房市場畢竟屬于一個(gè)新興市場，二手房交易的各項(xiàng)環(huán)節(jié)還存在著一些問題和漏洞，交易風(fēng)險(xiǎn)相對于新房來說是較大的。因此，消費(fèi)者在購買二手房時(shí)，要注意各個(gè)環(huán)節(jié)，提高警惕，了解相關(guān)知識，從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，早日購買到自己心儀的房子。

二手房交易過程中的違約行為：

1.出賣人逾期交房、逾期辦理過戶手續(xù)、逾期遷出戶口。

2.買受人逾期付款、因買方原因不能辦理過戶手續(xù)。

3.買方或賣方單方違約解除合同的違約責(zé)任。

4.房屋質(zhì)量問題的違約責(zé)任。

5.房主在交房時(shí)轉(zhuǎn)移或更換房屋附屬設(shè)施或屋內(nèi)物品的違約責(zé)任。

6.根據(jù)買賣雙方的特殊需要而可能產(chǎn)生的其它違約情形。

上面提到的1、2兩項(xiàng)屬于逾期履行義務(wù)的違約行為，3屬于不履行合同義務(wù)的根本違約行為，4、5屬于履行義務(wù)不當(dāng)或不符合約定的違約行為。

但有時(shí)1、2、4、5這幾種違約行為如果嚴(yán)重，可能會影響到合同的履行，也可能構(gòu)成根本違約。比如買家逾期付款和賣家逾期交房都屬于逾期的違約責(zé)任，但如果逾期的時(shí)間太長，守約方可以選擇起訴要求對方履行義務(wù)，但起訴往往需要相當(dāng)長的時(shí)間，而且勝訴后執(zhí)行有時(shí)也是問題，與其如此，有時(shí)守約方不妨選擇直接解除合同更有利。但如果違約方只是逾期，并無證據(jù)表示根本不履行，有時(shí)守約方想根據(jù)逾期的違約行為解除合同，也會有一定難度。

所以，小編建議買賣雙方在合同中明確約定1、2、4、5這幾種違約行為嚴(yán)重到什么程度構(gòu)成根本違約，守約方有權(quán)提出解除合同并要求違約方承擔(dān)解除合同的違約責(zé)任。逾期付款或交房多長時(shí)間之內(nèi)守約方有權(quán)要求支付逾期履行的違約金，逾期付款或交房多長時(shí)間以上，守約方有權(quán)提出解除合同并追究違約方的相應(yīng)違約責(zé)任。

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