已抵押房屋怎么買賣,已經(jīng)抵押的房子能賣嗎?如果購房者辦理貸款買房后,又想把抵押給銀行的房子進行轉(zhuǎn)賣該怎么辦,一般來說已經(jīng)抵押的房子是不能買賣的,但是在房產(chǎn)交易中,具備一定的條件可以買賣已抵押房屋,具體內(nèi)容請從下文中進行了解吧。
一、已經(jīng)抵押的房子能賣嗎
(一)轉(zhuǎn)讓已抵押房產(chǎn)的法律依據(jù)。
首先,我國法律規(guī)定,抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無效。 轉(zhuǎn)讓抵押物的價款明顯低于其價值的,抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不提供的,不得轉(zhuǎn)讓抵押物。
其次,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價款,應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存。超過債權(quán)數(shù)額的部分,歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。
再次,抵押權(quán)存續(xù)期間,抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,如果抵押物已經(jīng)登記的,抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);取得抵押物所有權(quán)的受讓人,可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù),使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)人后可以向抵押人追償。
(二)房子已經(jīng)抵押了還能買賣嗎?
根據(jù)上面提到的法律規(guī)定,已經(jīng)抵押給銀行的房子如果要進行買賣,購房者是要通知銀行的,銀行同意買賣的,可以提前還貸解除抵押或者辦理轉(zhuǎn)按揭,從而實現(xiàn)房屋的買賣。那么,具體來說已經(jīng)抵押的房屋怎么買賣呢?
二、已抵押房屋怎么買賣?
已設(shè)定抵押的房屋進行轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)交易中非常典型的模式。通常,原業(yè)主通過向銀行申請貸款購買了房屋,并將該房屋抵押給銀行作為償還貸款的擔(dān)保。而在抵押權(quán)存續(xù)期間,如果房東欲將該房屋轉(zhuǎn)讓,在交易方式上同沒有設(shè)定抵押的完全產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓存在很大差異。
房地產(chǎn)交易中心會根據(jù)抵押權(quán)人是否同意轉(zhuǎn)讓抵押物或抵押登記是否已經(jīng)注銷,來判斷交易的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓過戶,從而保護銀行的合法權(quán)益,進而保障整個房地產(chǎn)交易體系的安全。一般而言,實踐中有如下幾種既符合法律規(guī)范,又具有可操作性的交易模式,供房屋買賣的雙方選用:
(一)提前還款,解除抵押。
雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后,由原業(yè)主一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額,之后銀行釋放抵押權(quán),由房地產(chǎn)交易中心注銷抵押登記,如此,原業(yè)主就取得了該房屋的完全產(chǎn)權(quán),接下來,雙方即可按照一般的二手房買賣流程完成交易。
這種方法的優(yōu)點是,在房東取得完全產(chǎn)權(quán)之前,買方?jīng)]有支付房款,因此買方資金的安全性高;缺點是,完全由房東籌錢還貸,就要求房東具有很強的資金實力或融資能力,且沒有充分利用買方的首期房款參與還貸,不是最為經(jīng)濟的解決方案。
(二)辦理轉(zhuǎn)按揭。
雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后,雙方共同向原業(yè)主的原貸款銀行申請辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。
這種方法的優(yōu)點是,無須籌措資金提前還貸,沒有融資的壓力,而是將房東原有的還貸義務(wù)轉(zhuǎn)由買方承受,通過變更抵押登記,將抵押人從房東變更為買方;缺點是,轉(zhuǎn)按揭手續(xù)較為繁復(fù),且不是所有銀行都有這項業(yè)務(wù),而如果買方需要到另一家銀行辦理貸款,則會出現(xiàn)跨行轉(zhuǎn)按揭的問題,操作起來比較繁瑣。
(三)買房替原業(yè)主提前還貸。
雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同之后,買方將應(yīng)當(dāng)支付的首期房款專項用于幫助房東歸還貸款余額。
這種方法的優(yōu)點是,充分利用了資金的流動價值,盤活了買方的首期房款,雙方合力解決了交易的最大障礙;缺點是,買方的首期房款存在一定風(fēng)險,如果原房主利用買方的資金幫他還貸,進而取得房屋的完全產(chǎn)權(quán),再將該房屋轉(zhuǎn)賣他人后逃匿,買方既不能取得房屋產(chǎn)權(quán),又讓首期房款血本無歸,到那時,只能通過其他法律途徑追討,就非常被動了。
以上就是關(guān)于轉(zhuǎn)讓已抵押房屋的相關(guān)問題,購房者要想轉(zhuǎn)讓抵押在銀行的房屋,一定要通知銀行并且辦理相關(guān)的手續(xù),否則一旦轉(zhuǎn)讓合同無效一是要對銀行承擔(dān)相關(guān)責(zé)任,對善意的新購房者也要承擔(dān)違約責(zé)任,要謹慎為之。至于已經(jīng)抵押的房子能賣嗎?上文已經(jīng)給出了答案,希望可以為你提供一些幫助。
房產(chǎn)二次抵押的抵押權(quán)有哪些規(guī)定?
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