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寧波
二手房房屋買賣不破租賃原則不能用的情形有哪些？
一、二手房房屋買賣不破租賃原則不能用的情形有哪些?
租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
1、房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的;
2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”
當房東將房屋抵押后再與租客訂立租賃合同，則抵押權人實現(xiàn)抵押權將房屋拍賣后，租客面對新房東的騰房要求時，不得援引“買賣不破租賃”原則。若原房東未于訂立合同時書面告知租客房屋已被抵押，則需要對租客的損失承擔賠償責任。若明確書面告知租客房屋已被抵押，則租客的損失便由自己承擔。同樣的，房屋在出租前便被法院查封的，租客也不受“買賣不破租賃”原則的保護。
二、買賣不破租賃中租金怎么處理?
根據上述“買賣不破租賃”原則的闡釋來看，所謂“買賣不破租賃”指的是新房東根據法律規(guī)定，自動承繼原房東的出租人地位，因此對于出租人所應承擔的義務，也應當一并承繼。所以，租客預繳租金后，原房東將房屋出賣的，新房東無權請求租客支付已經預繳部分的租金。此時新房東所遭受的損失，應區(qū)別具體情況，向原房東請求返還或賠償。
同樣的，新房東也不能向租客要求重新支付押金。租客因為已經向當時作為房屋所有權人的原房東交付了若干押金，就不再負有支付押金的義務，繼受出租人地位的新房東自然也不能再向租客主張押金交付。
根據“買賣不破租賃”原則，新房東負有向租客返還押金的義務，至于原房東是否向新房東交付了押金，屬于其他法律關系的范疇，對新房東向房客返還押金義務并不產生影響。
綜上所述，在二手房買賣中，人們經常會遇到租客提出買賣不破租賃，這樣，在租賃期限內的話，買方就可能不能收回房子自己住。當然，買賣不破租賃也有例外的情況，比如二手房出租之前存在抵押或者被查封等情況，房東將其抵押給銀行，抵押權要優(yōu)于租賃權。
承租人能否以“買賣不破租賃”為由要求繼續(xù)承租
房屋買賣不破租賃的法律后果是怎樣的
買賣不破租賃的條件是什么？
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