一、受讓人能行使買賣不破租賃嗎?

可以行使，買賣不破租賃，即在租賃關系存續(xù)期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效。

二、買賣不破租賃生效條件的具體理解

(1)租賃合同成立有效并生效;

租賃合同非真實意思表示、主體錯誤等情形下，租賃合同并未成立，不能對抗買賣;租賃合同存在無效情形，則自始無效，不得對抗買賣等物權;租賃合同附生效條件，但條件未成就，亦為同理。

(2)出租人已將租賃物交付給承租人，承租人實際占有;

租賃合同如果進行了登記備案，則承租人對租賃物的占有狀況無需證明。如果沒有登記備案，則要考察實際情況。審判實踐中，可區(qū)分以下情況進行處理：①不動產抵押權自登記時生效，登記的抵押權可對抗其后發(fā)生的租賃關系。②不動產抵押權登記前，不動產租賃合同已經登記備案的，租賃關系不受抵押權的影響。③不動產抵押權登記前，不動產租賃合同雖未登記備案的，但租賃關系實際存在的，如承租人已經實際占有使用不動產的，租賃關系不受抵押權的影響。

實踐中，應由承租人對于“實際占有”的情況予以舉證，如承租人對房屋的實際居住、在承租房屋中開業(yè)經營或者裝修籌備等。承租人自用還是合法轉租，或者借給相關方無償使用，不影響實際占有的認定。買受人是否知曉存在承租人也不影響是否實際占有的認定。有的買受人實地考察房屋狀況時，恰遇承租人休假未居住，或者歇業(yè)期間，造成買受人以為房屋空置的認識錯誤，這并不影響承租人實際占有的事實。只要承租人有足夠證據(jù)證明出租人或其同意的人已經向承租人交付該租賃物，其并未持續(xù)不斷地實際占有租賃物，不影響買賣不破租賃的適用。

(3)所有權變動，且發(fā)生在租賃期間;

“買賣不破租賃”中的“買賣”是一個代指，其所指的所有權變動實際上涵蓋了買賣、贈與、繼承、互易、投資、抵押等多種情形。該變動須為確定有效，而不能是無效或者效力待定。如因善意取得制度產生所有權變動，雖然并非所有權人主動追求，亦產生所有權變動的合法有效后果，也應可以適用“買賣不破租賃”。

對于買賣不破租賃原則的適用，主要是為了保護承租人在租賃合同中的相關利益的，但對于買受人的利益在產權發(fā)生變動后遇到損失的，也是可以適用的，具體情況下，三方可以就產權變動后的租賃情況達成一致意見，并簽訂相關賠償協(xié)議。

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