一、模擬拆遷的協(xié)議要注意些什么?
模擬拆遷的協(xié)議要注意事發(fā)后符合法定生效條件,模擬拆遷協(xié)議一般明確約定了兩個協(xié)議生效條件:
一是住戶簽約率達到一定比例以上;
二是必須辦理房屋拆遷所需的行政許可。
該兩項條件滿足后,進行對協(xié)議的審核、確認。一經(jīng)確認后,將在原來的模擬協(xié)議上加蓋條章。這個條章通常內(nèi)容為“協(xié)議生效條件已具備,轉(zhuǎn)為正式協(xié)議”,有的還會加蓋一些其他內(nèi)容如“已通過審核確認”等。被拆遷戶不需要重新簽訂正式協(xié)議,經(jīng)過審核確認并加蓋所需要條章的模擬拆遷協(xié)議,就是一份正式的征收補償協(xié)議了。
如果涉案房屋的拆遷項目程序嚴重違法,已違反了行政法規(guī)、法規(guī)和規(guī)章的強制性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第五十二條第(五)項規(guī)定,違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定所簽訂的協(xié)議依法應(yīng)當(dāng)確認無效。
二、模擬拆遷有哪些問題?
1、模擬拆遷的模擬過程不透明,不會對所有人進行公布。也就是模擬拆遷過程中,百姓的意愿到底有多少,有關(guān)部門并不會對所有人進行公示。因此,一些居民不明就里,就在補償協(xié)議上簽了字。剩下的人眼看沒有簽字的人越來越少,內(nèi)心比較著急,也草草簽字。因此,從根據(jù)你的意愿簽字,到逼你簽字,很大程度上,還是看當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的意愿。
2、簽字的主體不適格。適格是一個法律上的概念,意思是不具備全部或者部分簽字的資格。
模擬拆遷上有很多時候都是投資方來進行簽字,而并不是行政部門。因此,在很多時候被看作是民事協(xié)議,在后期進入實質(zhì)拆遷階段的時候,往往不具備相關(guān)的法律效力。如果拆遷方不承認相關(guān)協(xié)議的效力,很有可能讓被拆遷戶陷入被動。
3、實踐中,模擬過程中,就已經(jīng)開始實際強制拆除了,只要簽了模擬協(xié)議就等同于實際征收了。所謂的模擬搬遷和征收的有機結(jié)合是一句空話。
4、在實踐中,征收部門或確定的項目主體,出于利益考量,并不會真正告訴拆遷戶所簽訂的協(xié)議是模擬的。往往協(xié)議簽訂了,正式的征收決定間隔很久也未作出,導(dǎo)致征收評估結(jié)果與初次評估結(jié)果出現(xiàn)重大差異。被征收人無法接受按初次評估結(jié)果作為補償條件,矛盾再次爆發(fā)。
在我國的模擬拆遷制度都不太完善的情況下,很難準(zhǔn)確的回答簽?zāi)M拆遷協(xié)議還需要注意哪些問題,拆遷戶很多時候覺得,應(yīng)該直接和行政單位簽協(xié)議,但實際上有很多的模擬拆遷行為,簽字方都是投資方,政府對這個問題也沒有給出任何合法的解釋。
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