一、競買拍賣房產(chǎn)有哪些要注意的問題
1、注意選擇房地產(chǎn)拍賣機(jī)構(gòu)
了解該房產(chǎn)的拍賣機(jī)構(gòu)是否具有拍賣的專業(yè)資質(zhì),以及能否保證產(chǎn)權(quán)順利過戶。在“服務(wù)可以創(chuàng)造價值”的今天,房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)作為買賣雙方的中介人,其專業(yè)資質(zhì)和所提供的服務(wù)質(zhì)量顯得尤為重要。
2、了解所競買房產(chǎn)的權(quán)屬狀況
要確認(rèn)所競買的房產(chǎn)具有完全產(chǎn)權(quán),且具備房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的各項條件,以便產(chǎn)權(quán)順利過戶。
3、了解房屋的面積、結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、周圍環(huán)境
競買人需要了解房屋的建筑面積、戶型、房屋的布局、朝向是否符合自己的使用要求,配套的水、電、氣等是否齊全,房屋結(jié)構(gòu)、外觀質(zhì)量有無問題,物業(yè)管理水平及周圍環(huán)境、交通條件是否理想。
4、了解拍賣機(jī)構(gòu)能否提供按揭貸款服務(wù)
如果買受人無法一次性付清房款的,則辦理競買手續(xù)前,須了解該房屋能否辦理按揭貸款。
5、要反復(fù)比較判斷該房產(chǎn)的價值,以確定適當(dāng)心理價位
競買人須對競買的房地產(chǎn)周圍同類型的房價進(jìn)行了解、比較,以確定自己所競買房產(chǎn)的心理價位,或參與專業(yè)評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告,做到心里有底,在拍賣現(xiàn)場才可以保持理性和冷靜。
二、競買人及買受人的權(quán)利和義務(wù)
競買人的權(quán)利及義務(wù)
1、競買人可以自行參加競買,也可以委托其代理人參加競買;
2、競買人有權(quán)了解拍賣標(biāo)的的瑕疵,有權(quán)查驗拍賣標(biāo)的和查閱有關(guān)拍賣資料。
3、競買人之間、競買人與拍賣人之間不得惡意串通,損害他人利益;
4、競買人一經(jīng)應(yīng)價,不得撤回,當(dāng)其他競買人有更高應(yīng)價時,其應(yīng)價即喪失約束力。
買受人的權(quán)利及義務(wù)
1、買受人未能按照約定取得拍賣標(biāo)的的,有權(quán)要求拍賣人或者委托人承擔(dān)違約責(zé)任。
2、買受人應(yīng)當(dāng)按照約定支付拍賣標(biāo)的的價款,未按照約定支付價款的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,或者由拍賣人征得委托人的同意,將拍賣標(biāo)的再行拍賣(拍賣標(biāo)的再行拍賣的,原買受人應(yīng)當(dāng)支付第一次拍賣中本人及委托應(yīng)當(dāng)支付的傭金。再行拍賣的價款低于原拍賣價款的,原買受人應(yīng)當(dāng)補足差額);
3、買受人未按照約定受領(lǐng)拍賣標(biāo)的的,應(yīng)當(dāng)支付由此產(chǎn)生的保管費用;
4、拍賣標(biāo)的需要依法辦理證照變更、產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的,委托人、買受人應(yīng)當(dāng)持拍賣人出具的成交證明和有關(guān)材料,向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。
三、購買法院拍賣房的風(fēng)險
1、房屋所有權(quán)證的辦理難以確定
因為開發(fā)商在樓盤開發(fā)時需要在規(guī)劃、住建、國土等政府主管部門拿到相應(yīng)的審批文件,而法院在執(zhí)行相關(guān)案件時很難準(zhǔn)確、及時地提供與房產(chǎn)證辦理的信息,因此就會導(dǎo)致拍賣房屋的所有權(quán)證書辦理會出現(xiàn)問題。
2、房屋質(zhì)量沒保障
因為在法院委托拍賣機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣時,通常只是對明顯的瑕疵進(jìn)行簡單描述,對于房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現(xiàn)的質(zhì)量問題都不會體現(xiàn)。因此,即便進(jìn)行了現(xiàn)場查勘,也會存在相應(yīng)的質(zhì)量瑕疵風(fēng)險。
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