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寧波
棚改拆遷，簽訂補償協(xié)議時需要注意些什么？
一、棚改拆遷，簽訂補償協(xié)議時需要注意些什么?
1.明確拆遷人與被拆遷人主體資格
簽訂拆遷安置補償協(xié)議的第一項內容即是要明確拆遷人與被拆遷人的主體是誰。一份合法有效的協(xié)議首要內容就是要有適格的主體，《中華人民共和國合同法》第九條規(guī)定：當事人訂立合同，應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。其中的民事權利能力是指公民、法人或其他組織依法享有權利與承擔義務的資格，民事行為能力是指公民、法人或其他組織通過自己的行為享有權利與承擔義務的資格。
2.拆遷行為的前提
《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條 為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。
可見拆遷行為是不可以任意實施的，其除須具有必備的形式前提——獲得有權機關批準、取得拆遷許可證外，還需要具備實質的前提，即符合城市總體與局部規(guī)劃，有利于舊城履行、改善環(huán)境與保護文物古跡。如拆遷的目的不符合上述條件的，則其為違法拆遷，該違法性質可以是形式上的違法與實質上的違法。
3.被拆遷房屋概況
被拆遷房屋概況是否明晰，將影響被拆遷人可得的補償款是否恰當合法。
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條
對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。
4.約定拆遷安置補償事宜
拆遷安置補償事宜的約定共分兩部分：
(一)拆遷房屋補償費。
(二)搬遷補助費及臨時安置補助費。
(三)其他補償費。
5.協(xié)議履行的約定
(一)補償費的支付。
補償費的支付應當包括兩部分內容，一是產權交換房屋的交付;另一是補償款的支付。
a.房屋的交付:
(1)交付時間須約定。
(2)交付內容須約定。
b.補償款的支付。
(二)房屋的騰退。
被拆遷人房屋的騰退是房屋拆遷人權利實現(xiàn)的表現(xiàn)之一，是拆遷安置補償協(xié)議實現(xiàn)的后果。如果約定的騰退時間屆至而被拆遷人沒有履行義務的，
拆遷人可以提出申請繼而引起強制拆遷程序，以保證拆遷工程的順利進行，并保證工程項目總體進度的正常實施。同樣，對于被拆遷人來說，騰退房屋的約定限制了其對房屋享有的占有、使用與收益等權利，其權利期限截止到騰退房屋的時間。
(三)房屋等不動產權利的注銷。
6.其他事項的約定
(一)違約責任。
(二)糾紛的處理。
(三)協(xié)議的效力。
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