構成出租人的物的瑕疵擔保責任的條件有兩個:
1.租賃物有瑕疵。租賃物有瑕疵亦即標的物的品質或者數量不符合約定的標準,或者不符合標的物的通常使用狀態。租賃物無論是在交付前還是于交付后發生瑕疵的,出租人均負有瑕疵擔保責任。
2.承租人于合同訂立時不知租賃物有瑕疵,也不存在可以免除出租人責任的情形。
但是,為保證承租人一方的人身安全或者健康,許多國家和地區的法律規定第二項條件不適用于房屋租賃。如德國民法典第544條規定:“住房或者其他房屋處于其使用顯然有害于健康的狀況時,即使承租人在訂立合同時已知有此種有害狀況,或者已放棄行使因此種有害狀況而享有的權利,仍可以不遵守預告解約通知期限而通知終止租賃關系。”我國臺灣地區“民法典”第424條規定:“租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖于訂約時已知其瑕疵,或雖已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約。”之所以這樣規定,是因為房屋為重要的不動產,各國立法對不動產租賃都有特別規定。同時,由于房屋是一種非常特殊的商品,尤其是住房,它用于滿足公民“住”這一基本生活需要。對于住房租賃予以特別的法律調整,有利于穩定社會秩序和安定人民生活。因此,在住房租賃中,出租人對于房屋的質量應負嚴格的產品責任,也就是說,只要房屋的質量不合格,危及承租人的人身安全或者健康時,無論承租人在訂立合同時知道與否,承租人均有權隨時解除合同。我國在制定合同法時,擴大了這一原則的適用范圍。該原則不僅適用于房屋租賃,還適用于所有租賃物。根據本條規定,租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格,承租人仍然可以隨時解除合同。
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