政府拆遷問題一直備受媒體和群眾關(guān)注，按照以往拆遷情況來看，因為房屋拆遷而引發(fā)的一系列社會問題不計其數(shù)，作為房主我們最關(guān)心的是拆遷如何進(jìn)行補(bǔ)償。近來來廣州市不斷加大城市化進(jìn)程，制定了一系列關(guān)于廣州市集體土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，從制度上保證了房屋拆遷的公平公正，依法維護(hù)群眾合法權(quán)益。

第一章 總則

第一條 為規(guī)范我市集體土地房屋拆遷補(bǔ)償活動，維護(hù)拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益，保障我市集體土地房屋拆遷工作有序進(jìn)行，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《廣東省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我市實際情況，制定本規(guī)定。

第二條 在市轄區(qū)范圍內(nèi)拆遷集體土地房屋，適用本規(guī)定。

第三條 本規(guī)定所稱被拆遷人是指被拆遷集體土地房屋的所有權(quán)人。 本規(guī)定所稱本村村民是指農(nóng)村(居委)現(xiàn)有集體經(jīng)濟(jì)組織成員以及經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)回本村定居的原本村村民。

本規(guī)定所稱的“戶”是指：安置被拆遷房屋的本村村民時，按如下規(guī)定分為“一戶”：

(一)已婚夫婦及其未滿法定婚齡子女。

(二)地方政府建設(shè)通告或征收土地預(yù)公告公布之日，已滿法定婚齡的未婚村民。

(三)地方政府建設(shè)通告或征收土地預(yù)公告公布之日前，已離異或喪偶后未再婚的。

第四條 拆遷集體土地房屋以農(nóng)村集體房地產(chǎn)證或宅基地證作為補(bǔ)償依據(jù)。

被拆遷人提供其它產(chǎn)權(quán)證明文件，經(jīng)國土房管部門確認(rèn)可以作為權(quán)屬證明的，作為補(bǔ)償依據(jù)。

第五條 拆遷集體土地房屋以地方政府建設(shè)通告或征收土地預(yù)公告發(fā)布之日作為拆遷補(bǔ)償?shù)墓纼r時點。

地方政府建設(shè)通告或征收土地預(yù)公告發(fā)布后，被拆遷人應(yīng)當(dāng)立即停止建房、遷戶、裝修等相關(guān)活動。

應(yīng)予補(bǔ)償安置的被拆遷人數(shù)以地方政府建設(shè)通告或征收土地預(yù)公告發(fā)布之日時被拆遷人的戶籍人口數(shù)確定。

第六條 拆遷集體土地房屋，下列情形也應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)償：

(一)未超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建設(shè)房屋，但因城市規(guī)劃、建設(shè)和管理需要城市規(guī)劃部門已作出提前拆除決定而未按期拆除的除外。

(二)已依法取得建房批準(zhǔn)文件但尚未建造完畢的房屋的已建部分。 第七條 拆遷集體土地房屋，下列情形不予補(bǔ)償：

(一)屬于《廣州市城市規(guī)劃條例》第六十三條規(guī)定的違法建設(shè)房屋。但本規(guī)定第二十條第(一)第2點規(guī)定情形除外;

(二)超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建設(shè)房屋; (三)新房建成后應(yīng)當(dāng)拆除的舊房;

(四)地方政府建設(shè)通告或征收土地預(yù)公告發(fā)布后的搶建部分。

第二章 集體土地住宅房屋拆遷

第八條 拆遷集體土地住宅房屋的拆遷補(bǔ)償方式分為貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換和農(nóng)民自建3種方式。

實行農(nóng)民自建的，應(yīng)符合本規(guī)定第十七條的有關(guān)規(guī)定。

第九條 實行貨幣補(bǔ)償?shù)模泿叛a(bǔ)償金額根據(jù)被拆遷集體土地住宅房屋的重置成新價和宅基地土地使用權(quán)區(qū)位補(bǔ)償價確定。計算公式：貨幣補(bǔ)償金額=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價×被拆遷居住房屋建筑面積 宅基地土地使用權(quán)區(qū)位補(bǔ)償單價×核定的補(bǔ)償面積。

核定的補(bǔ)償面積依據(jù)本《規(guī)定》第十四條第二款計算。

如被拆遷居住房屋建筑面積小于宅基地用地面積，按宅基地用地面積確定貨幣補(bǔ)償金額。

被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價由評估確定。

未超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建設(shè)房屋，按照重置成新價和剩余使用期限予以補(bǔ)償，不給予宅基地土地使用權(quán)區(qū)位補(bǔ)償價。

按照前款規(guī)定對被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償?shù)模辉偬峁┌仓梅炕蛘吡硇邪才耪亍?/p>

第十條 根據(jù)本規(guī)定第九條第一款確定的補(bǔ)償金額低于最低補(bǔ)償金額的，按最低補(bǔ)償金額予以補(bǔ)償。最低補(bǔ)償金額計算公式：最低補(bǔ)償金額=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價×(被拆遷居住房屋建筑面積—核定的補(bǔ)償面積) 集體土地住宅房屋拆遷最低補(bǔ)償單價×核定的補(bǔ)償面積

集體土地住宅房屋拆遷最低補(bǔ)償單價參考被拆遷房屋同區(qū)域城市房屋拆遷最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、國有土地有償使用費、征地綜合區(qū)片價、相關(guān)稅費等因素確定。

第十一條 宅基地土地使用權(quán)區(qū)位補(bǔ)償單價、集體土地住宅房屋拆遷最低補(bǔ)償單價由市國土房管局根據(jù)廣州市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、廣州市國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價、房地產(chǎn)市場變化情況，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后定期公布。

第十二條 被拆遷人只有一處集體土地住宅房屋且人均建筑面積不足25平方米的，按人均25平方米的標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。

第十三條 實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人可以根據(jù)規(guī)劃要求統(tǒng)一申請安置房建設(shè)用地，支付申請安置房用地的所有費用，并出資統(tǒng)一建設(shè)安置房;或者由拆遷人提供自有產(chǎn)權(quán)房屋安置被拆遷人。

第十四條 實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷人的安置面積按照以下標(biāo)準(zhǔn)核定： 被拆除房屋的批準(zhǔn)建筑面積低于25平方米/人的按人均25平方米核定，超過40平方米/人的按人均40平方米核定，在25～40平方米/人之間的按批準(zhǔn)的建筑面積核定;2人以下(含2人)的戶，按2人核定;已婚并達(dá)到法定育齡夫婦尚未生育子女的按3人核定。

第十五條 實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定第九條第一款、第十條、第十二條的規(guī)定確定拆遷補(bǔ)償金額，并與安置房的市場價格結(jié)算差額。

第十六條 以下情形，被拆遷集體土地住宅房屋按重置成新價給予補(bǔ)償，不再提供安置房或者另行安排宅基地：

(一)被拆遷人除被拆除的集體土地住宅房屋外，尚有其他集體土地住宅房屋，且其他集體土地住宅房屋達(dá)到人均建筑面積40平方米的。

(二)拆遷非本村村民居住房屋。

第十七條 實行農(nóng)民自建，應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃，并按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行建設(shè)。

(一)本村集體經(jīng)濟(jì)組織尚有宅基地，可以安排宅基地給被拆遷人自建住宅或由村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一建設(shè)住宅。

1、如由被拆遷人自建，拆遷人對被拆遷人按照被拆遷集體土地住宅房屋重置價給予補(bǔ)償，對集體經(jīng)濟(jì)組織按照宅基地土地使用權(quán)區(qū)位補(bǔ)償價給予補(bǔ)償。

2、如由村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一建設(shè)住宅，拆遷人按本規(guī)定第九條第一款給予村集體經(jīng)濟(jì)組織補(bǔ)償，由村集體經(jīng)濟(jì)組織將建成的安置房分配給被拆遷人。

(二)本村集體經(jīng)濟(jì)組織尚有農(nóng)用地，可轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地供村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一建設(shè)安置住宅的，由拆遷人依法辦理集體土地征收、農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地等手續(xù)和支付相關(guān)費用，對村集體經(jīng)濟(jì)組織按照被拆遷集體土地住宅房屋重置成新價給予補(bǔ)償。

第十八條 拆遷集體土地住宅房屋，拆遷人還應(yīng)當(dāng)給予被拆遷人搬遷補(bǔ)助費、過渡期內(nèi)的臨時安置補(bǔ)助費。

(一)搬遷補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)、支付方式。

拆遷人一次性給予被拆遷人每戶500元的搬遷補(bǔ)助費，電話、有線電視遷移費、管道煤氣安裝費等，具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照物價部門的規(guī)定執(zhí)行;

(二)臨時安置補(bǔ)助費標(biāo)準(zhǔn)、支付方式。 1.被拆遷人自行安排住處的：

(1)實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人按核定的安置面積，自被拆遷人交付被拆遷房屋之日起，給予3個月臨時安置補(bǔ)助費。

(2)被拆遷人或村集體經(jīng)濟(jì)組織自行建設(shè)的，拆遷人按核定的安置面積，自被拆遷人交付被拆遷房屋之日起至安置房竣工之日止，按月支付臨時安置補(bǔ)助費。如無不可抗力的原因，安置房建設(shè)應(yīng)于取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書之日起2年內(nèi)完成。

2.被拆遷人使用拆遷人提供的周轉(zhuǎn)房的，拆遷人不支付臨時安置補(bǔ)助費，過渡期內(nèi)的水電費由被拆遷人支付。但水電費超過被拆遷房屋所在地段單價標(biāo)準(zhǔn)的，超出部分由拆遷人支付。

本條所稱的臨時安置補(bǔ)助費按被拆遷地段同類房屋的市場租賃價格確定。

第十九條 拆遷集體土地住宅房屋，被拆遷人在規(guī)定期限內(nèi)自行搬遷的，拆遷人可以在與其簽訂的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議補(bǔ)償金額的5%以內(nèi)給予獎勵。

第三章 非住宅房屋拆遷

第二十條 拆遷已領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照用于生產(chǎn)經(jīng)營的房屋由拆遷人給予貨幣補(bǔ)償，該補(bǔ)償包括房屋補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償以及設(shè)備安裝調(diào)試等其他補(bǔ)償。

(一)房屋補(bǔ)償。

1、經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的生產(chǎn)經(jīng)營房屋，按規(guī)劃部門批準(zhǔn)時所核定的具體使用功能、性質(zhì)按重置成新評估給予補(bǔ)償。

2、未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)擅自改變使用功能用于生產(chǎn)經(jīng)營的房屋，按照集體土地住宅房屋重置價結(jié)合成新評估給予補(bǔ)償。

3、屬于未超過批準(zhǔn)使用期限用于生產(chǎn)經(jīng)營的臨時建設(shè)房屋，按照重置成新價、剩余使用期限評估確定。

(二)停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

1、符合重建條件的企業(yè)，按評估機(jī)構(gòu)評估確定的重建期核定停產(chǎn)、停業(yè)補(bǔ)償時間。不符合重建條件企業(yè)的停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償時間依據(jù)法定清算所需時間確定。

2、對符合重建條件的企業(yè)，停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可參照企業(yè)上年度月平均生產(chǎn)(經(jīng)營)成本以及重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造和安置職工等費用支出情況確定;對不符合重建條件的企業(yè)停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按企業(yè)因停產(chǎn)、停業(yè)導(dǎo)致的實際損失(包括安置職工所涉及的費用等)情況確定。

(三)其它補(bǔ)償。

1、被拆遷人設(shè)備搬遷和安裝、調(diào)試的費用，按評估額給予補(bǔ)償;

2、被拆遷人的無法恢復(fù)使用的設(shè)備，按重置價格結(jié)合成新評估給予補(bǔ)償。 第二十一條 拆遷用于教育、科學(xué)、文化、衛(wèi)生、體育等公益事業(yè)的房屋，拆遷人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求及原面積予以復(fù)建。按照規(guī)劃要求無法復(fù)建的，按照重置價予以補(bǔ)償。

第四章 附則

第二十二條 拆遷人應(yīng)當(dāng)將被拆遷人房屋、人口、安置面積等情況在拆遷地塊現(xiàn)場公示，公示期為15日。公示期間有異議的，可以向拆遷人反映，拆遷人應(yīng)當(dāng)在15個工作日內(nèi)進(jìn)行核實，并答復(fù)異議人。

第二十三條 被拆遷人對居住房屋補(bǔ)償價格有異議的，可以與拆遷人共同或者分別委托具備房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。共同委托不成或者對分別委托評估的結(jié)果有異議的，經(jīng)拆遷當(dāng)事人申請，可以由房地產(chǎn)行政部門采用隨機(jī)抽取的方式確定房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，評估結(jié)果作為補(bǔ)償安置的依據(jù)。

第二十四條 縣級市參照本規(guī)定實施。

第二十五條 本規(guī)定自頒布之日起實施，有效期五年。

廣州市集體土地房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)同時兼顧了多方群體的利益，保證了標(biāo)準(zhǔn)的可實施性。一般來說房屋拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇煞譃楝F(xiàn)金補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換，具體哪一種大家結(jié)合實際作出理智選擇，此外需要特別注意的是此補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的實施年限為五年，也就是說集體土地房屋拆遷的標(biāo)準(zhǔn)并非一成不變的，現(xiàn)實中可能會有所差別，大家以實際公布的為準(zhǔn)。

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