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公房拆遷中如何確定補償權利人?

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-07 · 292人看過

一、什么是公房

我國目前現存的公房性質有：直管公房和自管公房. 直管公房，是指由政府公房管理部門或政府授權經營管理單位依法直接進行經營和管理的國家所有房屋, 其產權直接歸國家所有。自管公房：是指由機關、企業或者事業單位享有產權并由其自身進行管理的房屋產。二者之間只是所有權主體不同，在法律性質上都屬于非私人享有所有權的房屋。在公房的使用過程中，房屋所有權人和房屋的實際使用人之間是房屋租賃的關系，使用權人實質上就是公房的承租人，定期向所有權人繳納房租。正是由于房屋的所有人和使用人不同，才醞釀著公房拆遷過程中所必然導致的權益糾紛。

二、受補償對象即承租人的確定與變更

通常意義上講公房承租人就是與單位或者房管部門簽訂承租協議的人，但是通常實踐中會有許多未依據情勢變更而發生承租人變更的情況。

1、原承租人仍然健在且一直未變更過承租人姓名，那么承租人當然還是原承租人。

2：原承租人已經死亡，但是其生前承租的房屋還一直由其家人或親人居住，且已經變更承租人姓名，此時的承租人自然是變更后的承租人。這里面一般情況下，公房的承租人都是與原單位具有某種工作關系，基于此而獲得了公房的承租權，公房承租人對于所承租的公房的權利也不能以繼承的方式轉由其繼承人享有，只能通過變更的方式轉由符合條件的繼承人或其他共同生活的家庭成員享有。公房承租人也不可以遺囑的方式對所承租的公房作出實體的處分。所以，依據北京市有關變更承租人的規定和原單位的規定，只有原承租人死亡或者生前外遷后符合一定條件才允許承租人變更，變更以后的承租人自然是權利的享有者。

3：原承租人死后或者生前外遷后未依法變更，公房由其共同生活的部分家庭成員繼續居住并交納房租，按規定早就應當辦理變更手續，但基于種種原因并沒有及時辦理變更承租人手續，還是原承租人的名義。這種情況一遇到拆遷補償就會出現很大問題，拆遷補償的巨大經濟利益使得整個家庭、親人間反目成仇，其原因在于沒有及時明確新的公房承租人。以北京為例，這種情況下，根據北京市相關規定，申請變更為公房承租人的須滿足以下基本條件：原承租人死亡或外遷;與原承租人為同一戶籍;是原承租人的家庭成員;與原承租人共同居住一年以上;沒有其他住房。另外，滿足條件的當事人還須寫出書面申請，出租人同意并辦理變更登記后方能成為合法的公房承租人。由此應不難看出，承租權只能依法變更，不能進行繼承，所以，出現上訴情況時，就要結合未辦理變更手續之前房租的實際繳納人以及對于房屋日常管理的情況來確定實際的承租人，從而確立拆遷補償過程中的權利人。

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